Признаки стагнации: в мае цены на подмосковные новостройки стояли на месте - «Недвижимость»

Динамика ключевых показателей первичного рынка жилья Московской области за прошедший месяц оказалась невыразительной: объем предложения и средняя цена прибавили по 1%, спрос, напротив, снизился на 1%. По мнению экспертов, в ближайшее время ключевое влияние на рыночную ситуацию окажут изменения в программе семейной ипотеки, которые власти планируют ввести уже с 1 июля.

«В минувшем мае на рынке новостроек Московской области экспонировалось 42,7 тыс. лотов (+1% за месяц, -14% за год) в 224 проектах», — сообщила «МК» директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова. По ее оценке, средневзвешенная цена 1 кв. м квартир по итогам мая 2026 года составила 230,7 тыс. руб. (+1% за месяц, +18% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в мае 2026 года возглавил лот в ЖК, расположенном в Балашихе, площадью 17,5 кв. м за 3,9 млн руб., лот в Химках площадью 23,7 кв. м за 3,9 млн руб. и лот в Люберцах площадью 17,8 кв. м за 4,4 млн руб.

В топ-3 самых доступных квартир попали лот в одном из ЖК Солнечногорска площадью 21,4 кв. м за 3,3 млн руб., лот в Луховицах площадью 28,0 кв. м за 3,8 млн руб. и лот в Лыткарине площадью 28,2 кв. м за 3,7 млн руб.

В течение последнего месяца весны на первичном рынке жилья Московской области было зарегистрировано 2,7 тыс. ДДУ (-1% за месяц, -12% за год), с апартаментами дольщики оформили 68 сделок, с квартирами — 2,6 тыс. сделок.

При этом доля сделок с привлечением жилищных кредитов за май сократилась на 2 п.п., до 71%. Средняя ставка по рыночной ипотеке за месяц снизилась на 0,8 п.п. и составила 19,1%.

«Сокращение доли ипотечных клиентов на первичном рынке обусловлено ужесточением условий одобрения займов», — пояснил «МК» управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Он напомнил, что с 1 апреля под давлением ЦБ банки практически перестали выдавать кредиты покупателям без подтвержденного дохода. Правда, пока действует небольшое исключение — при отсутствии официальных данных разрешено ориентироваться на средний размер зарплаты по региону. Но с 2027 года и эта возможность уйдет в прошлое.

Ставки по рыночной ипотеке постепенно снижаются, однако все еще остаются заградительными для большинства клиентов. В подобных условиях драйвером жилищного кредитования остаются льготные займы для граждан с детьми. Вероятно, с 1 июля или, по крайней мере, в ближайшие месяцы власти опять ужесточат семейную ипотеку. Однако субсидированная программа для клиентов с детьми даже в случае дальнейшего изменения параметров останется востребованной в проектах КРТ. В таких новостройках девелоперы благодаря эффективному частно-государственному партнерству до сих пор устанавливают доступные цены. По оценке девелопера, средняя стоимость первичного жилья в Московской области по итогам мая 2026 года составила 10,9 млн руб. за 47,5 кв. м.

Участники стройрынка обратили внимание на еще один интересный тренд — на фоне изменения условий выдачи льготных кредитов часть клиентов с детьми переориентировалась на рынок новостроек Московской области из Новой Москвы. Уровень развития транспортной и социальной инфраструктуры Подмосковья регулярно растет, при этом новостройки здесь значительно доступнее — в среднем на 30%.

Кроме того, Московская область — лидер по числу реализуемых проектов комплексного развития территорий. Эффективное частно-государственное партнерство в рамках строительства таких жилых комплексов позволяет устанавливать невысокие цены без ущерба качеству.

Среди округов по объему сделок в мае лидируют Красногорск (20%, +4 п.п. за месяц), Ленинский г. о. (16%, без изменений) и Химки (10%, -1 п.п.).

«В ближайшие месяцы ключевое влияние на рыночную ситуацию окажут изменения в программе семейной ипотеки, которые власти планируют ввести уже с 1 июля», — полагает Иванова. Поскольку конкретные параметры обновления программы до сих пор не объявлены, рынок, по ее мнению, находится в режиме ожидания. Дальнейшая динамика спроса будет зависеть от того, насколько доступной останется программа для клиентов с детьми. «При этом всплеска сделок в преддверии дальнейшего ужесточения семейной ипотеки ожидать не стоит. Правительство намерено ввести новые правила без длительного переходного периода, чтобы не допустить очередную волну ажиотажного спроса», — заключила аналитик.