Вторичка начала сдавать назад - «Недвижимость»

Май неожиданно «облегчил» московскую вторичку сразу на несколько миллионов: по оценке аналитиков «Миэль», к началу лета средняя стоимость проданной квартиры уменьшилась за месяц с 21,6 до 18,1 млн руб. При этом, один «квадрат» жилья, напротив, подорожал, а число владельцев квартир и апартаментов, согласных на скидку, упало на 20%. В причинах этого парадокса решил разобраться «МК».

«Если смотреть только на среднюю стоимость сделки, можно сделать поспешный вывод, что рынок пошёл вниз. Но майская статистика говорит об изменении структуры продаж. Она никак не связана с падением  цен. Всё дело в дорогих трёхкомнатных квартирах,  которых в сделках стало заметно меньше», — пояснил  управляющий директор «Миэль» «На Николоямской» Александр Москатов.  Именно такие лоты, с его слов,  обычно сильнее других влияют на средний рыночный чек. В мае большинство сделок с «трёшками» прошло в районах за пределами центра. Среди них — Гольяново, Лианозово, Чертаново  и Дмитровский район. В начале лета средняя стоимость проданной трёхкомнатной квартиры составила 22,1 млн руб. Для сравнения, «однушки» продавались, в среднем, за 13,5 млн руб., а «двушки» — за 18,8 млн.

Изменился и расклад по бюджету покупки. На квартиры стоимостью до 9 млн руб. пришлось 6% сделок. Ещё 14% занял сегмент от 9 до 12 млн руб. Каждая пятая покупка в мае была стоимостью до 12 млн руб. Это максимальный показатель с февраля.

По словам эксперта, на вторичном рынке Москвы продолжает медленно расти интерес со стороны покупателей, однако многие собственники по-прежнему предпочитают не спешить с продажей и ждут более благоприятных условий. 

В мае 2026 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 10 364 перехода прав на основании договоров купли-продажи готовой жилой недвижимости. Для сравнения, за этот же период было зарегистрировано только 3593 договора участия в долевом строительстве. Свежая статистика ведомства по числу сделок не оставляет сомнений: покупатели уходят с рынка новостроек на вторичку, где средние цены существенно ниже.  

«В конце весны – начале лета на столичном вторичном рынке продавалось около 106,5 тыс. лотов. Из них 97,9 тыс.  штук экспонировалось  в «старой» Москве и 8,60 тыс. — в ТиНАО. Объем предложения долгое время почти не меняется», — отметил руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимости  Денис Васильев. По его оценке, в течение минувшего мая средний 1 кв. м подорожал в старой Москве на 5%, до 306,5 тыс. руб., а в ТиНАО —  на 6%, до 225,3 тыс. руб.  Такой значительный скачок за месяц случился впервые с 2012 года.

Больше всего за месяц средняя цена «квадрата» подпрыгнула  в многокомнатных квартирах старой Москвы — на 9,5% (до 475,6 тыс. руб.), меньше всего в «однушках» — на 4% (до 300,1 тыс. руб.). В двухкомнатных и трехкомнатных квартирах наблюдается повышение стоимости 1 кв. м на 5% и 5,6% (до 297,1 тыс. руб. и 299,2 тыс. руб., соответственно).

В Новой Москве за это время медианная цена «квадрата» одинаково поднялась на 6,5% в «двушках» (до 219,9 тыс. руб.)  и «трешках» (до 215 тыс. руб.).  Один «квадрат» в однокомнатных квартирах  подорожал  на 5%, до  236,6 тыс. руб., а  в многокомнатных — на 5,6%, до 223,9 тыс. руб.

«В разрезе типов домов второй месяц подряд подрос в цене современный монолит-кирпич. Впрочем, в лидерах все равно остаются самые недорогие панельные пятиэтажки», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.  По его данным, лидерство в притяжении спроса и, как следствие, в темпах подорожания по-прежнему продолжают удерживать «народные» округа,  районы востока и юга столицы, а также районы за МКАД. При этом все дорогие округа — центр Москвы, запад и юго-запад — как и ранее, находятся в аутсайдерах.

Васильев обратил внимание на другие  любопытные тренды  — на фоне активизации спроса  средний срок экспозиции вторичных квартир упала  в мае до 35 дней (против 56 дней год назад), а доля сделок с дисконтом  уменьшилась на 22 п.п., с 83% до 61%.  «Причина очевидна — это снижение ключевой ставки. И если стоимость ипотеки в этой связи практически не меняется, то уменьшение доходности банковских вкладов происходит быстрее и заметнее», — заметил эксперт. По его  мнению, спрос стал чаще переходить в сделки. Год назад потенциальные покупатели чувствовали себя комфортно на вкладах и просто изучали рынок в поиске вариантов, ради которых они готовы выйти из депозита. Сейчас  уже заметна покупательская конкуренция — при дефиците ликвидного предложения она подталкивает оперативно принимать решение о покупке.

Позитивное влияние на спрос оказывает и денежно-кредитная политика Банка России. По мнению директора департамента «Домклик» «Сбера» Алексея Лейпи, снижение ключевой ставки увеличит  интерес заемщиков к т.н. свежей вторичке (жилье, построенное не более 10 лет назад). По темпам роста цен «свежая» вторичка уже опережает новостройки: 14–15% за год у свежего вторичного фонда против 9,3% у новостроек. С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки  он ожидает, что доля вторички в структуре выдач ипотеки  к концу года может превысить 35%.

Однако не стоит забывать и о сдерживающих факторах. По мнению Дениса Васильева, по мере удорожания готового жилья спрос начнет затухать — откуда брать деньги на покупку при таких ставках по рыночной ипотеке? «Нужно учитывать, что в текущих реалиях число покупателей все-таки ограничено, а подъем цен без возможности взять жилищный кредит по «адекватным» ставкам снова приведет к низкой активности на рынке. Долгосрочных факторов роста стоимости квартир на вторичке Москвы пока не наблюдается», — заключил эксперт.