Застройщики сбавили обороты: в крупных городах страны снизились объемы ввода новостроек - «Недвижимость»

На фоне ужесточения программы семейной ипотеки, которая долгое время являлась главным драйвером продаж новостроек, снизилась девелоперская активность на ключевых локальных рынках. Почему объем предложения продолжит снижаться и как это отразится на ценниках, решил узнать «МК».

По данным ЦИАН, в уходящем сентябре на 40 ключевых локальных рынках экспонировались 302 тыс. новых квартир. За последние 12 месяцев показатель уменьшился на 6,2%. В Москве, по данным «Метриум», экспозиция первичного жилья за год сократилась на 12%, в Подмосковье — на 17%. Но даже в условиях сокращения предложения скромный спрос не позволяет застройщикам  сильно задирать цены на жилье. Особенно на квартиры эконом- и комфорт-классов, которые больше всего зависят от условий льготных ипотечных программ. В среднем, один «квадрат»  в крупных городах продавался за 188,2 тыс. руб. за 1 кв. м (+ на 1,4% за квартал и + 8% за год). 

«В текущем году российский рынок новостроек потерял около 30% оборота», — заявил директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, уточнив, что снижение продаж одновременно увеличивает объем квартир, которые девелоперы не успевают реализовать до ввода домов. Наиболее серьезная ситуация с затовариванием, на его взгляд, сегодня наблюдается во Владивостоке, Красноярске и Приморском крае. За восемь месяцев 2026 года застройщики в крупнейших городах страны заработали на продаже квартир и апартаментов 1,79 трлн руб., что на 7,4% меньше, чем за тот же период прошлого года

Девелоперы снижают активность по ряду причин. Во-первых, как отметила «МК» основатель и руководитель Школы девелопера Эвелина Ишметова, сказался  эффект временного лага. Девелоперы закладывают проекты за два-три до вывода на рынок. И снижение предложения сегодня — это прямое следствие решений о переносе или сокращении числа новых стартов, принятых в 2023-2024 годах, когда ключевая ставка ЦБ резко пошла вверх, проектное финансирование подорожало, а спрос после сворачивания массовой льготной ипотеки просел. Плюс обострился дефицит кадров в стройке — по разным оценкам, 200-400 тыс. человек, — подорожали  стройматериалы и выросли зарплаты строителей, что сделало старт новых проектов менее привлекательным при текущей марже. Соответственно, застройщики начали осторожничать: зачем выводить новые очереди, если непроданные остатки и так накапливаются на балансе, а эскроу-счета не наполняются нужными темпами продаж? Из-за медленного наполнения этих счетов ставка по проектному финансированию повышается.

Во-вторых, в текущих условиях у девелоперов пропал интерес к бюджетному жилью, хотя на него всегда повышенный спрос рядовых граждан. «Тренд на снижение объема предложения новостроек  логичен: в эконом-  и комфорт-классах  маржа сжимается быстрее всего. Потому что там ценовая эластичность спроса выше, а конкуренция за ипотечного покупателя — острее», пояснила независимый аналитик.  В результате часть игроков массового сегмента, по ее мнению, пытается «подниматься» по классности — добавлять отделку, инфраструктуру, позиционируя себя как классы «бизнес» или «премиум».  Но полного исхода из масс-маркета  она не ожидает: у крупных девелоперов, вроде «ПИКа» и «Самолета», имеются огромный земельный банк и обязательства по КРТ, социальной инфраструктуре, где просто нельзя  взять и уйти в бизнес-класс: это другая экономика проекта и другая аудитория.

Схожие оценки и у других экспертов. «На первичном рынке жилья продолжается смещение в сторону более дорогих сегментов. Рост себестоимости строительства делает массовое жилье менее рентабельным для негосударственных застройщиков. Поэтому новые проекты преимущественно выходят в бизнес- и премиум-классе, тогда как эконом- и комфорт-сегменты все больше концентрируются в рамках программы реновации», — рассказала «МК» коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова. По ее мнению, сегодня  проекты в бизнес-классе и выше обладают большей устойчивостью к росту затрат и позволяют сохранять необходимую инвестиционную эффективность даже в условиях дорогого финансирования. 

А кто же закроет нишу доступного жилья? Вопрос на самом деле не такой уж шуточный. По мнению Ишметовой, все больше эта функция смещается к государственным и окологосударственным механизмам: КРТ с обязательствами по объему, программы Дом.РФ, региональные меры поддержки, отчасти — та же реновация. Рынок сам по себе, без «подпорок», все хуже справляется с производством дешевого жилья при нынешней стоимости денег — это, в общем, общемировая история для рынков с высокой ключевой ставкой ЦБ.

Недавнее решение Минфина по «Семейной ипотеке» фактически закроет последний широкий канал субсидирования, который отчасти держал спрос на плаву. «Повышение ставки для семей с одним ребенком, на которую до 1октября приходилось более 60%  сделок по льготной ипотеке, резко сократит круг потенциальных заемщиков», — отметила Комиссарова. При этом увеличение максимальной суммы кредита для многодетных семей до 18 млн руб. для столичных регионов, по ее мнению, сможет поддержать спрос на более просторные квартиры.

Но эти выводы слабо утешат большинство граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. «Снижение объёма предложения новостроек, скорее всего, продолжится», — уверена Ишметова. Решение по семейной ипотеке с 1 октября, по ее мнению,  сузит доступ к льготным ставкам — значит, стимула для девелоперов резко наращивать вывод новых объёмов не будет. К тому же, не отыграл себя полностью эффект от снижения числа новых стартов в 2024-2025 годах. Ну и нельзя забывать про высокую ключевую ставку Банка России, которая гарантирует дорогое проектное финансирование. Поэтому многие  застройщики продолжат придерживать старты до прояснения ситуации со спросом.

При этом катастрофического обвала аналитик не ждет. По текущему году вице-премьер Марат Хуснуллин рассчитывает выйти на уровень около 100 млн кв. м ввода по РФ. Это всё ещё близко к рекордным показателям последних лет, просто ниже пиковых 110 млн «квадратов» жилья. «Речь идёт не о коллапсе отрасли, а о плавной нормализации после перегрева 2021-2023 годов», — заключила руководитель Школы девелопера.