Как лучше сдавать квартиру: с риелтором или самостоятельно? - «Риэлторские технологии»

Собственник, который собирается сдавать квартиру в аренду, оказывается перед выбором: платить ли комиссию риелтору либо искать арендаторов самостоятельно. Первый вариант экономит силы и время, второй — деньги. Циан.Журнал поможет взвесить все плюсы и минусы разных подходов.

История первая: «Арендатор специально выбирала варианты, которые сдаются через посредников»

Весной Александр купил квартиру под сдачу. Изначально он искал варианты в Москве: предполагалось, что часть общей суммы он возьмет в ипотеку. Но кризис спутал все планы: в результате банк отказал в выдаче займа (да и не больно-то хотелось по ставке, подскочившей до 20%). Сбережений хватало только на квартиру в Подмосковье. Опасаясь хранить деньги на вкладе в банке в неопределенной ситуации, Александр смирился и купил, как говорится, «что давали», — однокомнатную квартиру в Одинцове.

Съездив несколько раз в свои новые владения после работы (ремонт, обустройство, оформление документов), Александр понял, что не готов мотаться по пробкам или в переполненной электричке еще и на просмотры — к тому же неизвестно, сколько их будет. Рабочий график не позволял оперативно устраивать просмотры, а ведь от офиса до квартиры нужно еще добраться, а это минимум час–полтора.

Еще один момент, который вызывал беспокойство нашего героя, — неумение разбираться в людях. Новоиспеченный собственник понимал, что у него глаз не наметан: оценить, подходящий арендатор или нет, он не мог. По этим причинам Александр решил нанять риелтора.

Подыскивая агента, собеседник Циан.Журнала переживал, что его потенциальные жильцы откажутся платить комиссию. Логика в этих опасениях определенно была: квартира бюджетная, а значит, выбирающие ее арендаторы пытаются сэкономить (иначе сняли бы себе пентхаус в «Москва-Сити» и не думали бы о лишних расходах).

Во время переговоров с риелторами Александр выделил три основных варианта:

— комиссию полностью платит арендатор;

— комиссию полностью платит собственник;

— арендатор и собственник делят комиссию пополам.

Сомнения Александра разрешил случай: ему подвернулся опытный агент, который убедил, что в условиях неспокойного кризисного рынка арендаторы предпочитают сотрудничать с агентствами и готовы заплатить за свою безопасность, считая, что при заключении договора в агентстве (и вообще при свидетелях в виде риелтора) их права защищены надежнее. Кроме того, агент предложил скидку: арендатору предстояло заплатить не 100%, а 80% ежемесячной арендной ставки.

Александр согласился. Квартиру удалось сдать в течение двух недель (всего было восемь просмотров). При заключении договора арендатор (это была молодая девушка) подтвердила: она специально выбирала варианты, которые сдаются через посредников.

Будучи приезжей (и довольно неопытным арендатором), она переживала, что собственник не станет заключать с ней договор — так случилось при одной из ее предыдущих попыток заселиться. Также она боялась, что собственник заберет деньги и не отдаст ключи или что возникнут двусмысленные ситуации при встрече молодой девушки с незнакомцем на чужой территории.

Риелтор в глазах арендатора выглядел третейским судьей и гарантом в одном лице, за услуги которого не жалко и заплатить. То, что риелтор выступал со стороны собственника, девушку не волновало.

Таким образом, все остались в выигрыше: Александр сэкономил массу времени и сил на поездках в Одинцово; арендатор посмотрела квартиру в удобное для нее время, не подстраиваясь под рабочий график Александра и не рискуя безопасностью; а риелтор честно отработал заказ и получил за него гонорар.

Что касается безопасности сделки с участием агента, в которую так верит неопытный арендатор, то в действительности ее права никто не защищал. Риелтор больше печется об интересах своего клиента — собственника, а не второй стороны сделки. Но, возможно, девушке действительно было спокойнее ездить на просмотры, зная, что в чужой квартире будет агент.

История вторая: «Мой принцип: не переплачивать там, где можно не платить»

Евгений снимает квартиры практически всю свою жизнь: в 18 лет он приехал из Кисловодска в Санкт-Петербург и с тех пор арендует жилье. Сперва Евгений арендовал комнату, затем подбирал отдельные квартиры. В итоге за последние 15 лет он сменил более 10 вариантов и просмотрел под сотню предложений.

В первое время, рассказывает Евгений, он искал варианты через многочисленных знакомых, затем стал пользоваться базами недвижимости. В какой-то момент поиск квартиры превратился из житейской необходимости в хобби: работая на удаленке, Евгений может себе позволить переезды не только в другой район, но и в другой город.

По его словам, ему доставляет удовольствие выбирать новый интерьер, новую локацию и даже новый тип жилья: он жил не только в обычных квартирах, но и в домах, и даже в городской мансарде.

Риелтора Евгений никогда не нанимал, да и вообще старается обходиться без посредников: ему жалко оплачивать комиссию чужого агента.

В случаях, когда вариант очень нравился, но требовалось выплатить гонорар риелтору, Евгений пытался договориться с собственником напрямую — и пару раз удавалось. Собеседник Циан.Журнала признает, что так поступать с его стороны не очень красиво, но жизнь — боль.

Если же собственник наотрез отказывался действовать в обход риелтора, Евгений отправлялся на дальнейшие поиски. Его принцип: не переплачивать там, где можно не платить.

История третья: «Наиболее ответственно к процессу подходят те, кто его оплачивает»

Риелтор Анастасия в своем агентстве делит комиссию между собственником и арендатором. При этом если Анастасия выступает со стороны собственника, комиссия увеличивается: в дорогих объектах она может запросить и 100% ежемесячной оплаты. Как объясняет риелтор, таким образом собственник дает понять, что настроен серьезно и не передумает сдавать квартиру или дом через две недели работы агента.

Готовность арендатора выплачивать комиссию свидетельствует о том, что человек тоже настроен серьезно, действительно заезжает на длительный срок (ведь мало кто в здравом уме заплатит комиссию риелтору и через месяц-другой съедет) и надеется, что эта комиссия отобьется.

В конце концов, готовность оплатить комиссию демонстрирует, что у арендатора есть деньги — ниже вероятность, что впоследствии он будет отлынивать от своевременной оплаты аренды (хотя никаких гарантий, конечно, это не дает).

По словам Анастасии, подобный подход — сын ошибок трудных. За свою трудовую деятельность риелтор наблюдала самые разные сценарии, но укрепилась во мнении, что наиболее ответственно к процессу подходят те, кто его хоть как-то оплачивает.

История четвертая: «Если нет навыка сдавать жилье, помощь профессионала неоценима»

Максим — рантье: у него в собственности четыре квартиры и он всегда сдает их самостоятельно. По мнению собеседника Циан.Журнала, оплата услуг риелтора — деньги на ветер. Но с одной принципиальной оговоркой, уточняет Максим: важно уметь сдавать жилье, а если этого навыка нет, то помощь профессионала, которого сначала еще надо найти, неоценима.

Важно на лету уловить не только платежеспособность потенциального арендатора, но и его склонность к шумным вечеринкам и курению в спальне. Если такого навыка нет, лучше делегировать кастинг риелтору.

Максим уверяет, что его не тяготит необходимость организовывать просмотры и тратить личное время на общение с жильцами — это часть его заработка. Подозрения арендаторов насчет безопасности сделки Максим отсекает еще на этапе создания объявлений: сразу указывает, что и договор заключает, и налоги платит.

Кто платить будет?

Потеря работы, кризисные настроения, миграция (как внешняя, так и внутренняя, ведь жить в столице всё дороже — некоторые предпочитают переезжать в регионы) формируют новые правила игры при найме жилья. Так комментирует ситуацию на рынке аренды Александра Шатурова, эксперт по недвижимости и пресс-секретарь Гильдии риелторов Москвы.

В сегменте бюджетного и среднебюджетного жилья наниматели все еще обходятся без помощи специалиста: объявлений в базах много, конкуренция среди арендодателей высока — значит, есть шанс подобрать приемлемый вариант.

В сегменте дорогой недвижимости (от 250 тыс. рублей в месяц) арендаторы традиционно прибегают к помощи риелторов. Делегировать поиск квартиры, выбор оптимального варианта, решение организационных и юридических вопросов в этом сегменте стоит в среднем 30–50% ежемесячного платежа.

В последнее время собственники квартир охотно работают с риелторами: кроме очевидной экономии времени для этого появился еще один повод: часто сдаются квартиры, хозяева которых уехали за границу.

Иногда агентам приходится снижать свою комиссию, чтобы сдать объект быстрее. В сегменте недорогих квартир, где по устоявшейся практике риелторское вознаграждение платит арендатор, привычные 50–70% агенту в процессе переговоров все чаще превращаются в 20–30%.

Противоположная тенденция наблюдается при работе с квартирами, стоимость аренды которых превышает 150 тыс. рублей в месяц. Собственники таких объектов чаще всего готовы сами платить комиссию агентам: если раньше речь шла о 50% стоимости месяца аренды, то сегодня хозяева дорогих квартир (более 400 тыс. рублей в месяц) в случае оперативного поиска арендаторов готовы повышать размер гонорара вплоть до 100% арендной ставки.