Аренда: как сдать квартиру с недостатками? - «Риэлторские технологии»

Рояль, который занимает половину гостиной, вид на кладбище, соседи-скандалисты и запах канализации — эти и другие подобные недостатки отпугивают потенциальных арендаторов. Что в таких случаях делать собственнику, чтобы удачно сдать квартиру?

Одним нанимателям может не понравиться цвет стен, другим не хватает бытовой техники, у третьих болит спина из-за слишком мягкого матраса, а четвертые жалуются на скорость интернета. Собственники, которые хотят сдать квартиру побыстрее, вынуждены устранять эти проблемы. И чаще всего сделать это несложно: достаточно выбраться в магазин, перекрасить стены или сменить провайдера.

Но бывает, что на коленке задачу не решишь: как быть с недостатками вроде грустного вида из окна или соседей-маргиналов? Участники рынка недвижимости делятся личным опытом, как можно исправить ситуацию.

Проблемы с канализацией

Рассказывает рантье Марина:

— На одной из моих квартир вечная проблема — сильный запах в ванной. Что мы с сантехниками только ни делали! Перебирали всю систему, залезали в санузел к соседям, меняли сифоны — бесполезно.

Разумеется, никакого эффекта не давали и аромадиффузоры: они лишь временно заглушали запах. Правда, возникал баланс сомнительного качества: одновременно пахло и застоявшейся водой, и отдушкой — лавандой, например. По всей видимости, застройщик изначально что-то неправильно спроектировал.

Выход нашелся неожиданный — заглушка для стока. Дешево, сердито и кардинально. Главное — подать эту проблему потенциальным арендаторам как маленькое и решаемое недоразумение: «Кстати, в ванной есть специальная пробка — закрывайте ей сток, когда не пользуетесь душем».

С таким решением у меня прожили три «поколения» арендаторов — вопросов ни у кого не возникало. А раньше жалобы начинались уже на третий день, и мне приходилось начинать всю эту сантехническую канитель.

Рояль в гостиной

Рассказывает Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»:

— Как-то арендатор сдавал квартиру с роялем в гостиной. Инструмент занимал много места, и это очень смущало потенциальных арендаторов. Назвать рояль неисправимым недостатком квартиры язык не поворачивается, но и что с ним делать — непонятно. Вынести его некуда, да и проблематично — дверные проемы были узкие.

К счастью, арендатор был найден — им оказался музыкант. Так что решение в таких ситуациях одно: квартира должна дождаться именно своего жильца.

Скрипучие полы

Рассказывает рантье Юлия:

— Среди моих объектов есть однокомнатная квартира в старой пятиэтажке с деревянными перекрытиями. Предыдущие хозяева сделали ход конем: они сняли старый ламинат, убрали подложку и таким образом добрались до деревянных досок-перекрытий. Эти доски им очень понравились, поэтому они их отциклевали, покрасили яхтенным лаком и какое-то время жили в квартире с красивым полом.

Потом они эту квартиру продали — мне она досталась в довольно приличном виде. Я побелила потолок, обновила обои и подкрасила пол, где стерлась краска (попутно удивилась количеству гвоздей), после чего принялась искать арендаторов.

Квартира была сдана очень быстро, но буквально на следующее утро мне позвонил озадаченный арендатор и попросил решить проблему с полом — оказалось, ночью он невозможно скрипит. Во время покупки и ремонта проблема никак не проявлялась: в дневное время слишком много других звуков: тут и звук машин с улицы, и разговоры, и радио. А вот ночью скрип становился оглушительным.

Оказалось, гвоздями, на которые я обратила внимание при ремонте, предыдущие владельцы пытались стянуть доски, чтобы они не так скрипели. Стелить сверху ламинат или другое покрытие бессмысленно: скрип будет доноситься и из-под него. Поэтому проблему пришлось решать другим способом.

Сперва я купила в квартиру мощный увлажнитель воздуха — это отлично сработало! А затем и вовсе стала сдавать ее посуточно: она пользуется спросом у командировочных, так как расположена недалеко от выставочного центра «Крокус Экспо». За пару дней скрип не успевает сильно надоесть.

Вид на кладбище

Рассказывает риелтор Ирина Горбачева:

— Очень распространенный недостаток — вид на кладбище. В моей практике встречались такие квартиры и на продажу, и для сдачи в аренду. Продать такую квартиру сложнее, чем сдать, хотя в обоих случаях вопрос вполне решаем, даже если попались суеверные клиенты.

Чтобы правильно работать с такими арендаторами, нужно понимать, что именно их волнует. Так, одни боятся плохой энергетики, других просто не устраивает скучный вид из окна — вы удивитесь, но есть люди, которым важно, чтобы за окном бурлила жизнь, сияли огни города, а по ночам ревели мотоциклы.

В случае с беспокойством насчет энергетики можно освятить квартиру (до храма, скорее всего, недалеко) или прикрепить к окну зеркало Багуа — это один из талисманов фэн-шуй (зеркало в восьмиугольной раме, отражающее негативную энергию).

В представлении некоторых чувствительных к эзотерике людей иконы и зеркала Багуа — взаимоисключающие предметы. Поэтому стоит подготовиться к разным вариантам и сориентироваться уже по ходу пьесы. Недавно, работая с такой квартирой, я просто носила в сумке и икону, и талисман.

Прекрасно работает довод, что вид на кладбище — это спокойствие, зелень, чистый воздух и тишина. Нередко этот аргумент и оказывается решающим, главное — правильно подать особенность квартиры!

Соседка с замашками управдома

Рассказывает риелтор Ирина Горбачева:

— Однажды мы с клиенткой сдавали квартиру. Она сразу предупредила меня, что квартира с сюрпризом: за стенкой жила вечно всем недовольная женщина лет 70. Когда-то она была управдомом и сохранила начальственные привычки. Часто эта женщина сидела на лавочке около входа в подъезд и контролировала, кто, когда и в чьей компании зашел или вышел.

Кроме того, она отличалась на редкость хорошим для своего возраста слухом и при первой же возможности приходила ругаться и угрожать полицией. В общем, терроризировала весь дом. Сдача квартиры с такой соседкой сулила постоянные конфликты…

В течение месяца моя клиентка, хозяйка квартиры, делала в ней ремонт — сама. За это время она умудрилась не просто переклеить обои, но и приручить капризную соседку. Как ей это удалось? Во время перерывов хозяйка звала ее на чай и расспрашивала о жизни, особенно интересуясь опытом управдома. Она спрашивала советы, а там, где это было возможно, демонстративно их применяла.

В результате соседка оказалась вовлечена в процесс сдачи квартиры в аренду. А еще хозяйка квартиры научила ее пользоваться интернетом и подарила подписку на киносервис.

Когда, наконец, заселились арендаторы — молодая пара с ребенком, грозная соседка была уже доброй приятельницей моей клиентки и вместо реалити-шоу на скамейке у подъезда с удовольствием смотрела сериалы дома.

Обезьяна, пони и зеленый попугай

Рассказывает Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»:

— В моей практике был случай, когда в аренду предлагалась однокомнатная квартира, в которой до этого помимо семьи жили два попугая, обезьяна, собаки, кошки и… пони (для него был оборудован своеобразный загон).

А еще мы работали с четырехкомнатной квартирой на Тверской улице, в которой собственница разводила бобтейлов — это очень забавные, крупные и лохматые псы, на момент нашей встречи их было шесть. А еще хозяйка держала несколько морских свинок, кроликов, шиншиллу и ужа.

Ограничений по числу собак и кошек, которых допустимо содержать в квартире, нет. Основное требование — животные не должны мешать соседям. Не разрешается содержать животных в местах общего пользования: на кухнях, в коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, на балконах и лоджиях.

Скрыть, что в квартире проживали питомцы, сложно, да и небезопасно: ведь 10% людей страдают от аллергии на шерсть домашних животных (причем аллергия на кошек встречается в два раза чаще, чем на собак).

Если вы сдаете квартиру, в которой до этого жили заводчики (или просто любители) кошек и собак, вот несколько советов. Первый — сдать ее по цене ниже рыночной. Второй — привлечь профессиональную клининговую компанию для серьезной уборки: понадобится химчистка мягкой мебели и напольных покрытий.

Сосед-наркоман

Рассказывает риелтор Ольга Цанова:

— Мне довелось наблюдать историю, как собственники пытались сдать квартиру по соседству с наркоманом. Долгое время никто не мог справиться с его выходками: в подъезде постоянно появлялись подозрительные личности, перегорали или пропадали лампочки, появлялись надписи на стенах. Видеокамеры и домофон тоже не особо помогали: они то и дело ломались.

Разумеется, для любого нанимателя такое соседство было бы непростым, но в нашем случае арендатором оказался… сотрудник службы наркоконтроля. Такому жильцу был рад весь подъезд! Проблема решилась буквально в течение нескольких дней — оказалось достаточно пары визитов его коллег. Наркоман отправился отбывать наказание, а в подъезде наступили тишина и спокойствие.

Резюме

Если недостатки квартиры нельзя устранить, проще всего ее сдать, снизив цену. Но можно обойтись и без демпинга — подойдите к решению вопроса творчески, и всё получится!