Все будет хорошо? Шесть трендов 2021 года на рынке новостроек и четыре прогноза на 2022 - «Аналитика рынка»

Заканчивается второй год жизни при пандемии и связанных с ней ограничениях и изменениях. Этот фактор, серьезно ударивший по экономике во всем мире, принес много перемен и на российском рынке недвижимости. Но нельзя сказать, что развитие рынка определялось только этим. Не меньшее влияние оказали и тенденции, сформированные в предыдущие, «мирные» годы. Мы опросили экспертов, и каждый из них озвучил свой главный тренд-2021 и главный прогноз-2022.

Тренды: подорожание стройматериалов и квартир, спрос на маленькие площади и квартиры с отделкой

У застройщиков и риэлторов год выдался горячий, активный и весьма прибыльный. Ипотека с господдержкой стала подарком им от государства, и они оценили его по достоинству. Ну а простые (равно как и непростые) россияне массово закупились квадратными метрами – как для жизни на них, так и впрок. Что же им стало больше всего интересно приобретать в этом году и как откликнулись на их запрос девелоперы? Слово специалистам:

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»

Как 2020 нам запомнился введением льготной ипотеки, так и 2021 год запомнится фактической ее отменой для столичного рынка. В 2020-м, помнится, аналитики предрекали падение спроса из-за этого и даже определенный отток покупателей квартир на вторичный рынок, но, как показывают цифры продаж у большинства крупных игроков рынка новостроек, этого не случилось. Спрос по-прежнему высок, покупка первичного жилья остается в приоритете.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»

На первичном рынке в 2021 году продолжилась тенденция к сокращению средней площади экспонируемой квартиры. Так, с начала года средний метраж лота в новостройках массового сегмента сократился на 10,9% (с 54,9 до 48,9 кв. м). Причина этого проста. В условиях, когда продолжается рост цен на недвижимость (темпы которого сейчас, безусловно, снизились относительно 2020 года и I полугодия 2021 года), вектор покупательского интереса смещается в сторону более доступных компактных вариантов.

Для того чтобы поддержать спрос на приемлемом уровне, участники рынка стали выводить больше компактных квартир небольшой площади. Особенно заметна эта тенденция в массовом сегменте старой Москвы.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина

С развитием пандемии потребительский акцент сместился в сторону ЗОЖ: покупатели начали осознанно выбирать экологически привлекательные локации, обращать внимание на наличие поблизости парков и водоемов, чтобы проводить время на свежем воздухе, не совершая долгих поездок. Кроме того, клиенты стали требовательнее подходить к инфраструктуре на территории жилых комплексов (она должна быть многофункциональной), а также авторской концепции и дизайну.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development

На первичном рынке растет доля квартир с отделкой. Это характерно и для массовых проектов, и для жилых комплексов премиального сегмента. Приобретение квартиры «под ключ» – оптимальный вариант с точки зрения экономии времени, что особенно актуально для людей с очень плотным графиком.

Мария Хурамшина, директор по маркетингу 3-RED («Тройка РЭД»)

Этот год, даже больше, чем прошлый, ознаменовался повышением цен на стройматериалы. Черный и цветной металлы подорожали на 80%, материалы с древесной составляющей более чем на 100%. В мае мы также зафиксировали дефицит древесины в РФ. Все это заставляет застройщиков как оптимизировать свою работу, так и «отыгрываться» за счет повышения стоимости квадратного метра – это вынужденная мера для сохранения финансовых моделей строительных проектов.

Еще один важный фактор – нехватка рабочей силы. Мы все знаем, что пандемия скорректировала поток мигрантов из ближнего зарубежья, которые составляли основную рабочую силу на стройках. Это привело к тому, что затраты на строительство возросли еще больше. Известно же, что зарплатные запросы россиян выше, а рабочей силы в целом меньше.

Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver и клубного дома«Пречистенка, 8»

Принципиально новых трендов, сформированных именно в 2021 году, мы не замечали. В основном продолжают развиваться тренды, сформированные еще в 2020 году. Это наличие рабочего пространства в квартире или в самом доме, возросший спрос на загородную и курортную недвижимость и т. д. Стоит отметить, что количество частных инвесторов в жилую недвижимость существенно сократилось. Фокус сместился на коммерческую недвижимость, в том числе на первые этажи ЖК, офисы, склады.

Прогноз на следующий год: ничего не подешевеет и «выстрелит» Новая Москва

Наши эксперты не первый год на рынке и привыкли оценивать разные факторы, чтобы верно построить прогноз на будущее. Тем более что, если верить им, у ожидаемых событий и тенденций будущего года «ноги растут» из года уходящего. Итак, что же ждет продавцов и покупателей квартир в 2022-м?

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development

В 2022 году продолжится рост цен на новостройки, который будет вызван совокупностью объективных факторов. К ним относится увеличение стоимости строительных материалов, причем как на внутреннем рынке, так и импортируемых. Последний фактор особенно важен, так как из-за введенных в Европе ограничений существует риск нарушения производственных и логистических связей. Однако итоговая динамика стоимости жилья на первичном рынке вряд ли превысит инфляцию в годовом выражении.

Мария Хурамшина, директор по маркетингу 3-RED («Тройка РЭД»)
Поскольку Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки в 2022 году примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы по ценовым сегментам жилья. По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведет к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса. Этот путь уже выбрало большинство девелоперов.

В этом году существенных новогодних скидок никто из застройщиков не дает, скорее, речь о welcome-скидках, цель которых – мотивировать покупателя к быстрому выходу на сделку. Застройщики понимают, что в январе-феврале 2022 спрос снизится и начнется восстанавливаться уже ближе к марту. На самом деле для клиентов субсидирование ипотечной ставки порою выгоднее, чем единоразовое получение скидки от застройщика.

Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver и клубного дома «Пречистенка,8»

При ощутимом падении спроса снова начнется субсидирование ипотечных ставок и, в случае необходимости, будет государственная регулировка рынка с помощью специальных программ. Но по опыту развития рынка, недвижимость в России никогда не дешевеет.

Частично государственная регуляция рынка, о которой говорили в этом году, возможна. Особенно это касается выдачи дешевых ипотечных кредитов. Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда население, без увеличения уровня доходов, смело соглашается на несколько жилищных кредитов. Жесткая же регуляция ценообразования маловероятна, так как на рынке нет монополии, и рынок остается конкурентным. Соответственно, государственная регуляция при любых условиях проиграет здоровой рыночной конкуренции.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина

Во второй половине года на фоне сокращения рамок программы льготного ипотечного кредитования банковские ставки пошли вверх, очень быстро достигнув уровня 8-9% годовых. И тут начался отток покупателей из новостроек внутри МКАД – прежде всего в Новую Москву, где цены сохранились на более низком уровне (около 190 тыс. рублей за квадратный метр против 250-270 тыс. рублей за кв. м в «старой» Москве). Доля продаж в ТиНАО в итоге выросла в итоге до 31% от общего числа сделок в столице. Полагаю, этот тренд мы будем наблюдать и в 2022 году. Покупатели будут искать более доступные предложения жилья, причем в основном в Новой Москве, где активно развивается инфраструктура, а качество проектов не уступает «старомосковскому».