Держите без сдачи: рынок недвижимости испытал бегство спроса - «Аналитика рынка»

Обострение геополитической обстановки нашло свое отражение на рынке недвижимости. Вторичное жилье начали продавать с большим дисконтом, а спрос на аренду квартир в крупных городах заметно упал. При этом и потенциальные покупатели жилья, и арендаторы замерли — спрос резко просел. Какие тренды формируются на рынке в нынешней ситуации, выясняли «Известия».

Спрос упал

Рынок купли-продажи недвижимости остро отреагировал на обострение геополитической ситуации. Как рассказал в своем телеграм-канале руководитель федеральной компании недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов, уже 26 и 27 сентября количество сделок упало на 30% по сравнению с началом предыдущей недели. По его словам, число желающих подать новые заявки на ипотеку сократилось на 20–25%.

Такую динамику аналитики объясняют неопределенностью в принятии решений на средне- и долгосрочную перспективу. Повторяется в целом ситуация конца февраля, когда в течение двух недель потенциальные потребители были в состоянии эмоционального шока, говорит Валерия Цветкова, управляющий директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Вторичка с дисконтом

Как рассказали эксперты рынка газете «Известия», скидки на вторичное жилье доходят до 40%. По словам ведущего аналитика федеральной компании «Этажи» Александра Иванова, средний дисконт превышает 6%. Некоторые собственники снижают цену на 30–40%. На рынке новостроек есть скидки в 30%.

Это связано с тем, что сейчас продавцы готовы предоставлять скидки на объекты при срочной продаже, особенно вторичного жилья, так как на него не действуют льготные программы. Участники рынка предполагают, что такая тенденция в итоге отразится и на рынке новостроек: цены пойдут вниз, вторичка потянет за собой предложения от застройщиков.

Сейчас сворачивается субсидированная ипотека, под вопросом госпрограмма, а, как известно, в период нестабильности клиент выбирает рублем. Чем меньше ежемесячный платеж, тем комфортнее плательщику. Поэтому, скорее всего, как только субсидированные программы будут закрыты, спрос на первичный рынок тоже начнет падать, а цены на новостройки будут корректироваться с учетом спроса и нынешних реалий, — предполагает учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Срочно продать

Таким образом, в сегменте вторички пока формируется явный рынок покупателя: всё больше собственников жилья будут выставлять его в срочную продажу.

Как прогнозирует Анастасия Волина, эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер», количество сделок с пометкой «срочно» возрастет процентов на 30%, а потому рынок просядет под давлением предложения. Это не самая радостная новость для продавцов. А вот для покупателей будет отличная возможность приобрести жилье с дисконтом, отмечает она.

В ближайшее время предложение нового жилья на рынке может вырасти, в том числе и по заниженным ценам, — это так называемые стрессовые активы, добавляет Валерия Мороз, руководитель департамента Moscow Sotheby’s International Realty.

Ценовое давление усиливает и то, что роста спроса ждать пока не приходится. По оценкам «Циан.Аналитики», на фоне текущих событий количество сделок с новостройками в России может упасть на 30%, а вторичном рынке оно может сократиться на 15%.

Некому сдать

Падение активности наблюдается и в сегменте арендного жилья. По данным «Циан», спрос на аренду в столице после 21 сентября снизился на 15%. Такое снижение сопоставимо с ситуацией на рынке жилья в конце февраля 2022-го. На рынке образуется избыток свободных арендных площадей, и, как следствие, можно ждать снижения арендных ставок.

— Предложение начинает превышать спрос, что может вызвать снижение арендной стоимости в крупных городах, где владельцы будут стараться найти платежеспособных клиентов на длительный срок, чтобы снизить риски простоя квартир. Для небольших регионов такая тенденция будет актуальной в октябре-ноябре текущего года, — указывает учредитель инвестиционной компании «Плечко групп» Ростислав Плечко.

Эксперты указывают и еще на один тренд: наниматели отказываются от аренды текущих квартир в пользу жилья, которое предлагают по цене ниже рынка.

«На рынок аренды по большей части будет влиять то, что часть резидентов уехала в дальнее или ближнее зарубежье. Спрос на аренду будет снижаться, а предложений станет всё больше и больше, так как уехавшие захотят либо продать, либо сдать оставшуюся в стране недвижимость. Таким образом, рынок аренды будет стагнировать еще больше, чем рынок вторичной недвижимости», — прогнозирует Дмитрий Ракута.

Как полагает Анастасия Волина, в дальнейшем, если спрос будет сокращаться в связи с ситуацией в стране, арендные ставки могут просесть на 10–15%.

Если же обстановка стабилизируется, сильного удешевления аренды не произойдет. Во-первых, такие города, как Санкт-Петербург, Москва и их области по-прежнему остаются привлекательными для трудовых мигрантов. Во-вторых, спрос в Москве начал смещаться с покупки на аренду готовых квартир семейного типа: арендный платеж выходит дешевле, чем ипотечный. В-третьих, фактор миграции населения может оказаться краткосрочным. Если большая часть граждан, выехавших за пределы РФ, через 1–2 месяца начнет возвращаться, спрос на рынке стабилизируется.