Иностранные компании платят крупные отступные владельцам офисов. Как это влияет на рыночную ситуацию? - «Аналитика рынка»

Освобождение офисов уходящими иностранными компаниями пока не слишком влияет на рынок офисной недвижимости и не снижает арендные ставки, отмечают эксперты. Это связано с уплатой иностранцами больших отступных владельцам недвижимости.

Доля свободных офисных помещений сейчас растет. Особенно в "прайм"-сегменте. К примеру, только в третьем квартале доля свободных площадей премиальных офисов в столице выросла на 1,9 процентных пункта - до 14,9%, это самый высокий показатель за последнее время, отметила директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Это объясняется тем, что освобождают помещения иностранные компании, а они, как правило, занимали лучшие офисы города. Число свободных помещений в офисах класса А выросло до 12,8% (на 1,2 п.п. за квартал), в классе В - до 6,9% (незначительный рост на 0,6 п.п. за квартал). Арендные ставки за третий квартал немного снизились, но сейчас все еще больше, чем в январе.

Потенциально иностранные компании могут освободить в Москве 500-700 тысяч кв. м офисов. При этом многие из них пытаются сдать свои площади в субаренду. Однако в последние месяцы их количество стало сокращаться, если в апреле предлагалось в субаренду около 152 тысяч кв. м, в июле 203 тысячи, то в октябре количество уменьшилось до 191 тысячи. Скорее всего, часть иностранных арендаторов не выдерживает, не дожидается арендатора и договаривается о выходе из договора со штрафами, считает Зимина. При этом они щедро оплачивают простой своему арендодателю. Поскольку контракты в основном долгосрочные - на 2-3 года, практически никто не выходит без внесения оплаты менее чем за год вперед.

Вопреки ожиданиям многих экспертов на рынке пока не фиксируется массовый выход премиальных помещений после ухода мировых брендов, отмечают и в консалтинговой компании Remain. Международные игроки, покидая рынок, выплачивают арендодателям до 80% оставшейся по договору суммы, в связи с чем собственники предпочитают не спешить и не экспонируют лоты по сниженным ставкам, говорят эксперты.

Между тем уже есть случаи, когда в ходе переговоров собственники московских бизнес-центров (прежде всего класса В, где нет долгосрочных договоров) предоставляют скидки до 25-30%. Однако громких заявлений о скидках собственники предпочитают не делать, чтобы не оказывать давления на рынок и не снижать ставки ренты. Офисный рынок является инертным, и со временем собственники будут больше готовы к уступкам, считают аналитики.