Риелторы призвали прекратить льготную ипотеку, иначе рынок недвижимости рухнет окончательно - «Аналитика рынка»

Минфин внес в правительство России проект продления программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года со ставкой 8% годовых. Девелоперы, открыто надеявшиеся на это решение, уже поднимают бокалы шампанского. Но зря. "Льготная ипотека показала свою несостоятельность и больше не работает", - заявил "МК" руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

- Субсидирование ставок просто привело к тому, что застройщики подняли цены, а для покупателя платеж остался примерно тем же, что и был бы без льготной программы, - говорит эксперт. - Люди не просто не выиграли - даже проиграли. При повышении цены квартиры растет и размер первоначального взноса по ипотеке в абсолютном выражении.

Кроме того, человек, купивший квартиру на первичном рынке под льготный процент, не сможет перепродать ее по той же стоимости. На вторичном рынке господдержки нет, и завышенные на фоне льготной ипотеки "первичные" цены восприняты не будут.

Спрос, который пытаются поддержать государственной программой, зависит не от процентной ставки по кредиту, а от стоимости жилья.

- Льготная ипотека была нужна весной 2022 года, когда ставки были выше 20% после резкого роста ключевой ставки, спрос на жилье упал, - продолжает Олег Репченко. - А сейчас рыночные ставки по ипотеке и на первичном рынке, и на вторичном находятся на уровне от 10,5-11% годовых у крупных банков. Скорее всего, на этом уровне и останутся, плюс-минус 1%.

Льготная ипотека с нового года будет выдаваться под 8% годовых. То есть разница в уровне ставок не критичная, она легко корректируется стоимостью жилья. И это уже видно на вторичном рынке: люди прекрасно покупают квартиры без льготной ипотеки, если продавец готов на хороший торг. Такая же практика должна установиться и на "первичке".

Отмена льготной ипотеки приведет к нормализации рынка, прекратится переток бюджетных денег в раздувание ценового пузыря, застройщики снизят цены, утверждает аналитик. Но решение о продлении льготной ипотеки уже принято. Значит, все останется так, как было. Жилье сильно переоценено, застройщики продолжат давать скидки, но их размер будет скромнее, чем мог бы быть в случае отмены госпрограммы.

Спрос на новостройки, даже несмотря на льготную и тем более "околонулевую" ипотеку, сильно отстает от прошлогоднего уровня. По данным Росреестра, в сентябре в Москве было зарегистрировано на 23% меньше договоров долевого участия, чем в сентябре-2021, в октябре - на 54% меньше, чем в том же месяце прошлого года, в ноябре - на 36% меньше. "Для восстановления спроса нужно снижать стоимость жилья, а не ставку по ипотеке на его покупку", - утверждает Олег Репченко.

- Увеличение ставок по льготной ипотеке до 8%, разумеется, еще снизит и без того низкий спрос, - говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. - Наращивание объемов строительства интересу покупателей (а главное - их финансовым возможностям) тоже способствовать не будет, да и уже построенное застройщики в условиях сниженного спроса, возможно, станут придерживать до лучших времен. Впрочем, будут они применять и другую стратегию - снижения цен, скидки и акции на те объемы квартир, что будут в продаже. По возможности девелоперы продолжат субсидировать ипотеку покупателям, но уже не в прежнем объеме и не с нулевой ставкой, а повыше - от 3%.

Какие-то застройщики, в основном в регионах, мелкие или с неустойчивой финансовой моделью, будут продолжать банкротиться. Все последние годы, особенно с введением проектного финансирования, шел процесс монополизации строительного рынка крупными компаниями, и по мере усиления государственного регулирования этот процесс будет продолжаться.

- В условиях нестабильности, усиливающихся санкций и негативных ожиданий в экономике, а также повышением ставки по льготной ипотеке мы предполагаем плавное снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Если цены на рынке новостроек не будут ощутимо снижаться, покупатели будут перетекать оттуда на регулярный рынок, где цены (в большинстве городов) ниже, - констатирует Павел Луценко.

К концу 2022 году цена продажи снизилась примерно на 20% от пиковых значений в марте этого года, приводит статистику директор по вопросам вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома: "В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения; условия ипотечного кредитования улучшаться не будут - это тоже очевидно. Следовательно, количество ипотечных сделок снизится.

Давление на цены продолжится - мы прогнозируем дальнейшее уменьшение примерно на 10% плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%. И это нормально, ведь рынок был очень перегрет, цены раздуты, и они будут приходить к разумным значениям".

- Именно льготная ипотека подстегнула спрос и привела к огромному росту цен на рынке новостроек, - рассказывает управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр Москатов. - Прекращение льготной ипотеки охладило бы рынок. Да, темпы продаж на рынке новостроек упали бы. Но стоит напомнить, что льготная ипотека вводилась в качестве меры поддержки отрасли в период коронавируса, свою миссию выполнила и даже перевыполнила - застройщикам были обеспечены два года суперпродаж.