Цены стагнируют, несмотря на смерть ипотеки. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2024 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июн 24 Мая 24 Дек 23

Индекс стоимости жилья, Р/м2 271 454 0,0% +0,4%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 080 +3,3% +3,4%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 856 +3,6% +4,3%

За первые шесть месяцев 2024 г. цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы прибавили менее половины процента – то есть, фактически, топтались на месте. Но в разные стороны: до апреля росли, а потом поползли вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в I полугодии 2024 г. средняя стоимость вторичного метра увеличилась на 0,4% до 271 450 руб. При этом за январь-март квартиры подорожали на 0,6%, в апреле цены пошли вниз (-0,2%) впервые с декабря 2022 г., в мае метр потерял еще 0,1%, а в июне динамика была нулевой.

Судя по динамике цен в разрезе типов жилья и комнатности, в I полугодии спросом пользовалась середина рынка – достаточно качественное, но относительно недорогое жилье «для жизни»: квартиры в кирпичных (+0,8-1,5%) или современных панельных домах (+0,5%), но не в монолитно-кирпичных (-0,1%) - в Москве это в основном бизнес-класс. Причем не однокомнатные (-1,1%), а трех- и многокомнатные квартиры (+1%). Последнее, впрочем, скорее объясняется длительными сроками экспозиции просторного и, соответственно, дорогого жилья – владельцы таких лотов обычно ждут до последнего, не снижая цены.

Что касается географии, то в этом плане определенные преференции не просматриваются: ценовую динамику лучше рынка продемонстрировали одновременно бюджетный Северный округ (+1,5%) и районы «старой» Москвы за МКАД (+0,7%), и дорогие Центральный (+0,9%) и Западный округа (+1,2%), а в аутсайдеры попали как престижные Юго-Западный (-0,4%) и Северо-Западный округа (-0,5%), так и демократичные Северо-Восточный (-0,1%) и Южный (-0,4%). То есть покупатели прежде всего ориентируются на соотношение цены и качества конкретного предложения, а не на расположение дома.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Июн 24 Дек 23

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 236 933 -0,1%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 242 266 -0,2%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 257 987 +0,5%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 274 285 +0,8%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 293 741 +1,5%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 277 655 -0,1%

Все панельные и блочные дома 245 729 +0,1%

Все монолитные и кирпичные дома 281 894 +0,7%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Июн 24 Дек 23

Однокомнатные квартиры 273 252 -1,1%

Двухкомнатные квартиры 268 893 +0,1%

Трехкомнатные квартиры 257 891 +1,0%

Многокомнатные квартиры 275 644 +1,0%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Июн 24 Дек 23

Центральный округ 420 532 +0,9%

Западный округ 307 341 +1,2%

Юго-Западный округ 301 184 -0,4%

Северо-Западный округ 278 961 -0,5%

Северный округ 274 614 +1,5%

Южный округ 246 868 -0,4%

Северо-Восточный округ 243 689 -0,1%

Восточный округ 240 603 +0,5%

Юго-Восточный округ 237 410 +0,3%

Все районы старой Москвы за МКАД 213 952 +0,7%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Июн 24 Дек 23

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 373 235 -0,9%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 206 384 +2,0%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,81 -2,8%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Июн 24 Мая 24

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье 0,0 %/мес. 0,0%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 0,6 б.деп. -0,1 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начла года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10% . В отличие от 2022 г., когда на фоне паники в связи с СВО и мобилизацией многие уезжали из страны и срочно продавали квартиры, сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя».

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер