Долги родственников и неоплаченная ипотека: за что могут изъять квартиру - «Дайджест»

Изъять квартиру у собственника можно только по решению суда. К примеру, если сделка будет признана недействительной. Но бывают случаи, когда без недвижимости можно остаться и за долги родственника.

Вместе с юристами рассказываем, в каких еще случаях могут изъять недвижимость.

За что могут изъять жилье

Собственник может лишиться квартиры только по решению суда. Это может произойти в нескольких случаях — например, если сделка по решению суда будет признана недействительной, рассказывает главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.

Сделка может быть признана недействительной только в случае, когда при отчуждении квартиры были нарушены требования действовавшего на тот момент законодательства, поясняет Ольга Балбек. По ее словам, на практике в большинстве случаев оспаривается не последняя сделка, а одна из предыдущих.

Есть несколько распространенных случаев, когда сделка может быть оспорена, а у собственника/покупателя — изъята недвижимость.

Обременения, аресты и банкротство

Сделка может быть оспорена, если на момент продажи имущества в отношении его имелись судебные разбирательства, были наложены арест, обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

«Собственник может погрязнуть в судебных разбирательствах, если квартира, ставшая предметом спора, была приобретена им по заниженной цене, а продавец в течение трех лет после этой сделки признан банкротом. Финансовый управляющий проверит сделки продавца квартиры, и если будет доказана сомнительность сделки, которая могла способствовать банкротству продавца, сделку могут признать недействительной. Например, если собственник приобрел квартиру стоимостью 20 млн руб. за 5 млн руб.», — рассказала Ольга Балбек.

Как проверить данные

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец — ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).

Интересы супругов и детей

Без квартиры можно остаться, если при ее продаже бывшим собственником не были соблюдены требования семейного законодательства. Например, квартира была куплена у продавца, который не получил согласия на сделку супруга, в том числе бывшего, но имевшего право на долю в этой квартире. В будущем сделка может быть оспорена в суде — и новый владелец останется без квартиры.

Такой же результат ждет нового собственника, если не были соблюдены права и законные интересы несовершеннолетних. К примеру, если ребенок, проживавший на момент приватизации в квартире, не был наделен долей, то он вправе по достижении совершеннолетия обратиться в суд и оспорить сделку. Это относится и к лицам, временно не проживавшим в жилом помещении (находящимся в местах лишения свободы, на службе в вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

Нарушение прав наследников

Еще одним основанием считается нарушение прав законных наследников, если имущество, полученное по наследству, было продано одним из наследников по своему усмотрению, без учета прав и интересов остальных. Пострадавшие наследники вправе заявить о своих правах на утраченную долю, и сделка также может быть признана недействительной.

Долг по ипотеке

Лишиться квартиры можно, если она куплена в ипотеку, находится в залоге у банка, но заемщик перестал обслуживать кредит. В этом случае банк вправе обратиться в суд и по судебному решению продать эту квартиру с торгов. Чтобы этого не произошло, заемщику необходимо или договориться с банком о реструктуризации кредита, или, уведомив банк, продать квартиру, находящуюся в залоге. За счет вырученных средств заемщик сможет погасить задолженность, а оставшиеся средства останутся ему.

Использование квартиры не по назначению

Выселить собственника из квартиры могут, если он использует ее не по назначению (например, устроил в квартире ресторан, казино или гостиницу), нарушает права и спокойствие соседей (к примеру, разводит в квартире домашний скот и т. д.) и его деятельность приводит к разрушению здания.

«Соседи такого жильца могут обратиться в органы местного самоуправления, который вынесет предупреждение. Если и после предупреждения собственник продолжит заниматься недопустимой деятельностью, суд по иску органов местного самоуправления может принять решение о его выселении и продаже этой квартиры. Полученные средства за вычетом расходов на устранение ущерба получит собственник», — разъяснила главный юрист «Миэль».

Долг по коммуналке

Задолженность по коммунальным платежам больше влияет на нанимателей социального жилья. Если они не оплачивают коммунальные платежи больше полугода, то по решению суда могут быть переселены. «У собственников же жилья в соответствии со ст. 446 ГПК РФ изъять единственную квартиру за долги суд не может. В случае неуплаты коммунальных платежей он обяжет оплатить эти долги с финансовых счетов или за счет другого имущества. Закон запрещает использовать взыскание на единственное жилье должника», — отметила юрист. Но если у должника в собственности несколько квартир, то на одну из них может быть наложено взыскание и после ее продажи часть средств пойдет в счет уплаты долгов.

Могут ли изъять квартиру за долги родственников

Бывают ситуации, когда лишиться квартиры можно не только из-за собственных долгов, но и из-за долгов родственников. Например, если должник — супруг или супруга, а квартира находится в их общей совместной собственности. По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Дмитрия Венгерского, отобрать квартиру за долги родственника могут в следующих случаях:

1. Квартира — общее имущество супругов. «Кредиторы одного из супругов вправе требовать выделить долю должника в общем имуществе супругов (бывших супругов) для обращения на нее взыскания. Для этого кредиторам нужно доказать, что личного имущества должника недостаточно для удовлетворения требований кредиторов (ст. 45 СК РФ)», — пояснил Венгерский.

2. Квартира передана родственнику для сокрытия ее от взыскания. «Кредиторы и/или финансовый управляющий вправе обратиться в суд с требованием о признании недействительной сделки должника, если она совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом (ст. 61.2 Закона о банкротстве) или в течение трех лет со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о сделке», — уточнил юрист. Суд признает такую сделку недействительной, если установит одно из следующих обстоятельств:

- противоправную цель сделки (сделка совершена лишь для вида, с целью сокрытия имущества от взыскания);

- явно заниженную цену сделки (в два и более раза ниже рынка) или отсутствие встречного предоставление по сделке.

Риски, связанные с обращением взыскания на квартиру родственников должника, можно минимизировать, отметил юрист адвокатского бюро Asterisk. Сделать это можно следующим образом:

- предоставить доказательства того, что личного имущества должника достаточно для удовлетворения требований кредиторов;

- заключить брачный договор, по условиям которого квартира переходит из общего имущества супругов в личную собственность другого супруга (это действует только при условии, что договор был заключен до возникновения задолженности у должника);

- не совершать сделок с должником после того, как у него начались проблемы, и/или продавать имущество по рыночной цене.

Кирилл Стус, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Квартиру действительно могут отобрать за долги родственника в некоторых случаях при его банкротстве. К ним можно отнести:

1. Родственник (должник) в процессе процедуры банкротства или до начала процедуры банкротства продает квартиру вам по заниженной стоимости (ч. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Пример: родственник продает свою квартиру вам за 5 млн руб., хотя ее рыночная стоимость — 15 млн руб. руб. Если сделка заключена между вами за год до признания родственника банкротом либо в процессе (пока суд рассматривал дело о признании родственника банкротом), она может быть признана недействительной и отобрана у вас для удовлетворения требований кредиторов родственника.

2. Родственник (должник) в процессе процедуры банкротства или до начала процедуры банкротства переписывает свою квартиру на вас (ч. 2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Пример: родственник переоформляет свою недвижимость на вас, к примеру, по договору дарения, чтобы в дальнейшем при возбуждении дела о банкротстве у него де-юре отсутствовало имущество, которое может быть включено в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов. Если договор дарения был заключен вами менее трех лет назад и вы знали, что родственник пытается «спрятать» квартиру от кредиторов, то есть риск, что на нее обратят взыскание и включат в конкурсную массу.

3. В случае банкротства супруга, у которого нет ликвидного имущества. Кредиторы должника потребуют раздела совместно нажитого имущества супругов и реализации доли должника. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Пример: ваш супруг находится в процессе банкротства либо кто-то заявил к нему требование о возврате долга. При этом у супруга отсутствуют денежные средства и другое имущество, удовлетворяющее требование кредитора. Кредитор обращается к вашему супругу с требованием об обращении взыскания на его долю в вашей общей совместной собственности. В результате суд выделит в квартире доли и передаст долю вашего супруга его кредитору в собственность.