Как мошенники крадут квартиры россиян и что нужно знать, чтобы уберечь недвижимость - «Дайджест»

Число случаев мошенничества в сфере недвижимости только за последние годы выросло на 15-20%. Ежегодно в России, по статистике М2, возбуждают около 7 000 уголовных дел о мошенничестве с жильём. Разобрались, как именно чаще всего действуют мошенники и что можно сделать, чтобы обезопасить себя. А ещё спросили юристов, как быть, если злоумышленникам уже удалось переоформить документы.

Самые распространенные схемы

Звонки из «полиции, Росреестра, Соцфонда»

О том, что с незнакомцами не стоит разговаривать по телефону, знают все. Однако мошенники могут быть убедительными: они представляются сотрудниками правоохранительных органов, Социального фонда или Росреестра, предлагают свою помощь или запугивают, утверждая, что недвижимость находится под угрозой и нужно срочно её продать, а деньги перевести на «безопасный счёт».

Также под давлением человека могут убедить подписать доверенность. Зачастую это делается для того, чтобы потом оформить кредит под залог недвижимости. Кроме того, мошенники могут утверждать, что доверенность уже подписал неизвестный, а значит квартиру нужно срочно «защитить».

Кибермошенничество

Мошенники также могут представляться знакомыми или родственниками, чтобы вызвать доверие. Аферисты взламывают аккаунты в социальных сетях и мессенджерах, подделывают голос и даже видео.

Для обмана создают «дипфейки» (англ. deepfake) — видео, сгенерированные с помощью искусственного интеллекта: нейросеть накладывает фрагменты контента на исходное изображение. Результат может быть очень убедительным — копируются не только внешность и голос, но также мимика и жесты.

С помощью дипфейков жертву могут убедить перевести деньги от продажи недвижимости, получить данные для входа в «Госуслуги» или банковское приложение, убедить подписать документы и так далее.

Определить дипфейк можно, обращая внимание на неестественные движения человека на видео или с помощью специальных программ. Но главное — сразу же связаться с этим человеком самостоятельно или позвонить близким, чтобы разобраться в случившемся.

Поддельные документы

Помимо обмана россиян с помощью социальной инженерии, мошенники подделывают документы, чтобы завладеть чужой недвижимостью. Это может быть фальшивая доверенность, документы о праве собственности на недвижимость, паспорт.

Один вариант развития событий — покупка квартиры у мошенников, которые предоставляют поддельные документы. В результате человек не получает квартиру и остаётся без денег.

Другой — продажа квартиры без ведома гражданина. Для этого злоумышленники подают поддельные документы в МФЦ или направляют в Росреестр с помощью поддельной усиленной электронной квалифицированной подписи.

Существуют и схемы мошенничества с наследством, когда аферисты подделывают завещание или договор дарения с целью завладеть квартирой, которую ещё не успели переоформить.

Примеры:

В 2024 году московской пенсионерке позвонили и рассказали, что у неизвестного мужчины есть доверенность на её квартиру, а значит он может пользоваться жильём. Женщину убедили, что квартиру нужно продать. В итоге она потеряла более 17 млн рублей, рассказал Росреестр.

Ещё один громкий случай последних лет — обман Ларисы Долиной. Мошенники сообщили артистке о задержании женщины, которая якобы оформила кредит под залог её квартиры, сообщила Baza. В качестве подтверждения Долиной присылали фейковые видеозаписи. Эти же люди посоветовали певице риелторов, которые помогли продать квартиру. Всего Долина потеряла порядка 200 млн рублей.

Жилищные рейдеры

Рейдерство — это, простыми словами, захват имущества. Квартиру в этом случае отнимают у собственника, причем действовать мошенники могут даже в рамках закона, поэтому восстановить права на недвижимость может быть затруднительно. Существует две распространенные схемы рейдерского захвата.

В первом случае захват осуществляют владельцы долей, которые вселяются в квартиру, меняют замки и отказываются покидать жильё. Они же могут сдать квартиру другим людям. Владельцам остаётся либо продать свою долю, либо выкупить чужую — по цене значительно отличающейся от рыночной.

Второй вариант — собственник хочет оформить кредитный договор, но вместо этого мошенники дают ему соглашение купли-продажи. При этом в договоре указывается сумма, которую человек хочет взять в долг. Если человек не прочтёт договор внимательно и подпишет бумаги, потом ему будет сложно доказать свои права на недвижимость, и он её потеряет. Также возможна схема, когда владелец жилья подписывает кредитный договор под залог недвижимости, а мошенник будет делать всё, чтобы человек нарушил обязательства. Затем заемщика обвиняют в неисполнении обязательств и требуют предоставить предмет залога — то есть квартиру.

Как защитить жильё: основные правила и советы юристов

Запрет регистрации без личного участия

Для защиты недвижимости в первую очередь необходимо подать заявление о запрете регистрации сделок без личного участия собственника — такая возможность появилась в России с 2013 года. Это особенно актуально для пожилых граждан, которых мошенники могут попытаться ввести в заблуждение.

Сделать это можно через «Госуслуги», в МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра.

Для того, чтобы установить запрет через «Госуслуги», потребуется подтверждённая запись и следующие данные:

- паспортные данные заявителя;

- ИНН заявителя;

- кадастровый номер объекта недвижимости.

Затем нужно подписать заявление усиленной квалифицированной электронной подписью через приложение «Госключ». Запись о запрете регистрации внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приёма заявления. Уведомление об этом придёт в личный кабинет.

Важно помнить, что здесь есть исключения. Росреестр может рассмотреть заявления от других людей, несмотря на запрет, если недвижимость продается по решению суда или требованию судебного пристава-исполнителя.

Уведомления о сделках

Росреестр уведомляет граждан в случае поступления на регистрацию документов в отношении их жилья. Это могут делать по почте или по электронной почте. Если собственник получит сообщение, он сможет сообщить в Росреестр, что не подавал документы. Поэтому ведомство советует собственникам внести в ЕГРН свой электронный почтовый адрес и следить за его актуальностью — сделать это можно в личном кабинете на сайте Росреестра, через «Госуслуги» или в МФЦ.

Выписка из ЕГРН

Если вы собираетесь заключать сделку купли-продажи недвижимости, внимательно изучите документы. Это договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве. Важно проверить, на каком основании возникло право собственности у владельца квартиры. Всегда требуйте оригиналы документов — если вторая сторона отказывается их предоставить, стоит насторожиться.

Также Росреестр рекомендует всегда требовать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Заказать выписку можно самостоятельно через «Госуслуги», однако там не будет сведений о правообладателе. Если владельцу недвижимости нечего скрыть, выписку он предоставит сам: проверить её подлинность можно при помощи QR-кода через Росреестр.

Когда выписка уже на руках, сделайте следующее:

- сверьте данные собственника с его паспортом и документом, по которому квартира была приобретена;

- проверьте, чем именно владеет человек — целым объектом или его долей. Важно заранее узнать о других собственниках недвижимости;

- проверьте, есть ли права на объект у несовершеннолетних граждан. В этом случае необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Наконец, не забудьте уточнить, как часто переходили права на объект недвижимости — для этого можно заказать соответствующую выписку.

Не общайтесь с незнакомцами

Главное правило, которое поможет защититься от мошенников — не общаться с незнакомцами. Сотрудники Росреестра и Социального фонда не будут звонить гражданам. Если же вам поступил звонок и информация насторожила, перезвоните в госорганы самостоятельно и уточните вопрос. Так как чаще всего жертвами мошенников становятся пожилые люди, предупредите об опасности своих родственников пенсионного возраста и попросите сообщать вам обо всех подозрительных контактах.

Правила безопасности для собственника жилья

Для того, чтобы обезопасить себя от мошенничества, председатель Новороссийского местного отделения Ассоциации юристов России, советник уголовной практики адвокатского бюро «БВМП» Екатерина Грузинская советует следующее:

- Следить за своим документом, удостоверяющим личность (не терять, не оставлять, контролировать кто и сколько снимает с него копий и т.д.);

- Не выдавать доверенностей с правом распоряжения недвижимостью посторонним лицам, которым доверяете менее, чем себе;

- Контролировать местонахождение документов на все объекты недвижимости в собственности;

- Не давать подлинники документов третьим лицам;

- Наблюдать за действиями людей, принимающих документы при участии в сделке;

- Внимательно изучать документы перед тем, как поставить свою подпись;

- Заранее выяснить перечень необходимых документов, требующихся для регистрации сделки;

- Обратиться к профессиональным юристам за сопровождением следки, если вы не специалист или сомневаетесь в себе.

Возможно ли вернуть похищенную квартиру

Вероятность вернуть свою недвижимость без потерь в случае мошенничества есть, говорит Грузинская. Однако, по её словам, это весьма длительный процесс. Если собственник обнаружил, что права на его квартиру переоформили, необходимо действовать сразу в двух направлениях, рекомендует Грузинская:

- В публично-правовом, обратившись в полицию.

- В частно-правовом, отстаивая свое право собственности и пытаясь признать сделку недействительной.

При этом без специальных юридических знаний справиться с проблемой не получится. Юрист рекомендует обратиться либо к частным практикующим специалистам, либо получить помощь в организациях, оказывающих правовую поддержку бесплатно:

- Ассоциация юристов России;

- Госюрбюро;

- Юридические клиники при образовательных учреждениях высшего образования.

Одновременно с этим необходимо подготовить все документы на объект недвижимости, заказать соответствующие выписки.

Документы, которые потребуются для оспаривания сделки и признания ее недействительной, перечислила юрист Criminal Defense Firm Владислава Безушкевич:

- Выписка из ЕГРН;

- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);

- Объяснение обстоятельств потери собственности;

- Сведения о возможных поддельных документах.

Также не лишним будет собрать квитанции об уплате коммунальных услуг, советует юрист Владимир Полтавский. Если за ЖКХ владелец платит картой, тогда потребуется банковская выписка с детализированной расшифровкой. Полтавский советует собрать и свидетельские показания от соседей, которые подтвердят, что человек постоянно проживает в квартире.

Что делать, если мошенничество произошло: пошаговая инструкция

При переоформлении прав на квартиру

1. Обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве.

В заявлении, как советует партнер Адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова, необходимо подробно описать обстоятельства: когда и как узнали о переоформлении, какие лица могут быть причастны, приложить доказательства права собственности (это может быть выписка из ЕГРН). Также можно упомянуть и подделку документов.Хотя шанс поймать аферистов минимален, по итогам расследования будет сделаны определенные выводы, которые можно использовать в суде для признания сделки с недвижимостью незаконной, отмечает Владимир Полтавский.

2. Подать иск в суд о признании сделки недействительной.

В исковом заявлении необходимо подробно изложить, что заявитель сделки не совершал, отчуждение прошло без его участия, а представленные от имени документы — сфальсифицированы, поясняет Пешкова. Юрист советует сослаться на нормы ГК РФ о недействительности такой сделки. Решение суда об отмене регистрации перехода права станет основанием для Росреестра внести изменения в реестр и вернуть квартиру на имя законного владельца.

3. Добиться приостановки регистрационных действий

.

Чтобы мошенники не перепродали квартиру, нужно подать заявление о приостановке регистрационных действий в отношении объекта. Сделать это можно через МФЦ или у нотариуса, сославшись на поданный иск и расследование. Суд также вправе вынести определение о запрете совершать сделки с спорной квартирой на время разбирательства.

Если мошенники взяли кредит под залог квартиры

В этой ситуации действовать нужно следующим образом:

1. Обратиться в полицию.

В заявлении необходимо подробно описать, что не были заключены никакие кредитные договоры и не выдавалось согласие на залог квартиры, рекомендует Пешкова. Это повод возбудить уголовное дело о мошенничестве в сфере кредитования. Банк будет выступать потерпевшим вместе с собственником.

2. Обратиться в суд.

Необходимо через суд признать недействительным договор ипотеки (залог недвижимости), который был оформлен без согласия собственника. В иске необходимо указать, что никакого соглашения с банком не заключалось, подпись в договоре не принадлежит собственнику. Также Пешкова советует потребовать исключить запись об ипотеке из ЕГРН.

3. Уведомить банк-кредитор о произошедшем.

Необходимо сразу поставить банк в известность, что ипотека оформлена мошенническим путём. Для этого следует направить официальное письмо в банк с копиями заявлений, поданных в полицию и суд. Кредитор будет требовать возмещения убытков уже у непосредственного злоумышленника в рамках уголовного дела или отдельного иска.