ОАЭ. Инвестиции должны быть прежде всего умными - «Зарубежная недвижимость»

Какими должны быть инвестиции в недвижимость? Ответ основателя компании Shurshalina Real Estate Марии Шуршалиной, возможно, удивит начинающих игроков инвестиционного рынка, но инвесторов с опытом наверняка заставит согласно закивать головой: инвестиции должны быть прежде всего умными. А если речь идет о зарубежных инвестициях — особенно. Рынок ОАЭ в нынешнем его состоянии — отличная основа для иллюстрации сказанного.

Мария, рынок ОАЭ — это по-прежнему в первую очередь рынок Дубая. Какое-то время назад, когда он находился внизу, в «яме», пожалуй, самым умным было вообще в него не инвестировать. Спад закончился, начался очередной подъем, который длится уже несколько лет. И, наверное, сегодня можно говорить о том, что умный поступок — это активно инвестировать в Эмираты и в Дубай. Согласны ли вы с этим утверждением?

Мария Шуршалина: Прежде всего хотелось бы отметить, что рынок недвижимости Дубая в принципе цикличен, и «ям» там было несколько. Последней «ямой» стала пандемия, но, как все мы знаем, грамотное инвестирование как раз и состоит в том, чтобы покупать «на низах» и продавать «на верхах», когда цена на пике. Поэтому я бы отметила, что, даже несмотря на все спады, рынок недвижимости Дубая набирает обороты. То есть с каждым следующим циклом он становится все выше и выше.

Вы имеете в виду, выше по цене или по объему?

Мария Шуршалина: По цене — однозначно. Сейчас рост цен у нас обусловлен не только последними событиями, но и тем, что во время пандемии люди начали открывать для себя Эмираты. ОАЭ одними из первых открыли границы и возобновили прием туристов, но сегодня процветает не только туризм: власти страны предпринимают серьезные усилия для того, чтобы привлечь экспатов, которые проживали бы в ОАЭ на постоянной основе. Для этого прежде всего увеличен срок действия «золотой визы».

Давайте поясним для тех, кто, может быть, не очень в курсе, что такое «золотая виза»...

Мария Шуршалина: Да, конечно. «Золотая виза» выдается, в частности, тем, кто приобретает недвижимость, или тем, кто добился серьезных успехов на мировом уровне, например спортсменам, имеющим какие-то награды. Сейчас «золотую визу» могут получить граждане, которые приобрели недвижимость стоимостью от 2 млн дирхамов — это чуть больше 500 тысяч американских долларов. Эта виза дает право на продолжительное пребывание: человек может проживать на территории ОАЭ более десяти лет и, соответственно, открывать счета, устраивать детей в школу и так далее. Также у него может быть упрощенный порядок получения множества бонусов, которые Эмираты предоставляют на сегодняшний день.

Я знаю, что еще одно изменение произошло в части правил владения компанией.

Мария Шуршалина: Да, это второе послабление, которое сделали власти страны. На сегодняшний день ты как экспат можешь быть единственным учредителем в компании. И многие предприниматели переехали в ОАЭ не только из России и бывших стран СССР, но и из Европы — именно для того, чтобы вести там бизнес.

Год назад весьма популярны были рассказы, что чуть ли не девять из десяти человек, прилетающих в Дубай, — граждане России. Сейчас ситуация такая же?

Мария Шуршалина: Нет, она заметно поменялась. Мы это видим, в частности, по показателям сделок, которые предоставляет официальный источник — Dubai Land Department. Сейчас, когда ты заходишь на регистрацию в trust office (это регистрирующий орган), видишь индйцев, китайцев, британцев, очень активны сегодня итальянцы. И, наверное, из тысячи человек ты заметишь только одного-двух русских: бум на сегодняшний день уже прошел. И еще я бы сказала, что граждане России начали инвестировать более умно. Год назад скупали скупали этажи в Sports Сiтy, скупали массово JVC (Jumeirah Village Circle), которые все еще активно предлагают для продажи представители множества агентств. Скупали с надеждой на то, что эти проекты продадутся через полгода, максимум через год. Не буду сейчас перечислять компании (в любом случае мы ко всем относимся уважительно), но многие агентства «заводили» в эти проекты клиентов с их последними деньгами, которых хватало только на 20-30% от общей суммы покупки, рассказывая, что вкладываться надо обязательно сейчас, обещая, что они стопроцентно перепродадут свой лот…

А этого не случилось?

Мария Шуршалина: Не случилось. На самом деле, брокерская сфера у нас очень сильно пострадала. Со мной периодически связываются люди — находят меня в Instagram (соцсеть принадлежит компании Meta, признанной экстремистской и запрещенной на территрии РФ, и заблокирована. — BFM) и говорят: «Мария, добрый день! Мы вложились полгода назад, перепродадим по оригинальной цене». А я понимаю, что инвестора в этот проект не смогу завести даже по оригинальной цене, потому что срок выхода из проекта может затянуться на пять-семь лет. К счастью, теперь люди начали относиться более аккуратно, более грамотно к своим инвестициям и вкладываться в продукт, который действительно может принести деньги.

Так, а какие продукты на рынке Дубая сегодня могут принести деньги? Какие инвестиции в сегодняшнем раскладе можно назвать умными?

Мария Шуршалина: Многие проекты Meraas, который является государственным застройщиком Дубая, приносят желаемую прибыль, но заполучить там какие-то лоты очень сложно. Те клиенты, которые с помощью нашего агентства купили объект несколько месяцев назад (это было в феврале), уже начинают перепродавать свои апартаменты. И перепродают их с наценкой в 5-10%, при этом за счет действующей рассрочки они получают порядка 50% годовых. Это еще раз доказывает: здесь, в Дубае, проекты данного застройщика пользуются определенной популярностью и все еще приносят желаемый доход. Но многие считают, что первичный рынок Дубая на сегодняшний день выше по цене, чем предложения на переуступках либо предложения вторичного рынка. Поэтому более выгодно вкладываться прежде всего в переуступки, если знаешь, что первая очередь сдается скоро, особенно в ближайший год.

А есть еще какие-то интересные варианты, которые предлагаются на вторичном рынке?

Мария Шуршалина: Отдельным пунктом хотелось бы обозначить реновацию. Если мы посмотрим на карту Дубая, то увидим, что береговая линия эмирата весьма ограниченна. То есть здесь можно приобрести недвижимость только на Палм-Джумейре, на части JBR и Дубай Марины, но там рынок перенасыщен, стоят огромные высотки, постоянные пробки. Понятно, почему люди не стремятся выбирать данную локацию для постоянного проживания: у тех, кто переезжает в Дубай, ОАЭ ассоциируются все-таки с морем, с солнцем, и они предпочитают жить у воды. Поэтому виллы на Пальме все еще продолжают пользоваться спросом, но так как они построены 10-15 лет назад, то, конечно же, уже находятся в устаревшем виде (особенно если учесть, как строили в Эмиратах в те годы). И многие поступают так: покупают старую виллу, стоимость которой, к примеру, 22 млн дирхамов, вкладываются в ее реновацию, при возможности расширяют площадь здания и в итоге получают объект стоимостью 44 млн дирхамов.

А такую операцию в основном проводят инвесторы, которые покупают, реновируют и сразу перепродают, или все-таки те, кто приобретает недвижимость для себя и рассчитывает на этой обновленной вилле жить?

Мария Шуршалина: В целом 50 на 50. Но я бы сделала больше акцент на тех, кто инвестирует, потому что зачастую люди, приобретающие недвижимость для себя в таком ценовом сегменте, не любят связываться со строительством. Это здесь, в России, мы знаем, куда обратиться, можем спросить совета у друзей, у коллег. А когда ты переезжаешь в Эмираты, у тебя более чем достаточно требующих решения задач, чтобы еще заниматься стройкой. Поэтому многие при переезде смотрят исключительно на готовый продукт, выбирают среди 10-20 предложенных объектов то, что наиболее отвечает их требованиям, и, соответственно, заезжают в уже готовое жилье — красивое, чистое, новое.

Насколько распространено предложение вилл под реновацию? Таких вариантов много на рынке?

Мария Шуршалина: Нет, их мало. К тому же мы говорим не про весь Дубай, потому что нужно знать, в каком районе купить объект, чтобы он был ликвиден, чтобы в дальнейшем у него точно появился покупатель. И за счет того, что ценник на недвижимость во многих районах находится не на максимальных позициях, любой продавец захочет получить за свой объект побольше. В таких районах, как Палм-Джумейра, Джумейра Айлэндс и Булгари, это можно встретить часто.

Кстати, о дубайских ценах: как вы думаете, продолжат ли они свой рост? Надолго ли этот восходящий тренд?

Мария Шуршалина: Я думаю, что рост еще будет продолжаться. Горизонт планирования у нас на сегодняшний день годовой, и вот весь ближайший год цены будут расти. Но не во всех районах: стоит понимать, что вкладываться в первичку нужно очень аккуратно. Впрочем, и во вторичную недвижимость тоже, особенно если она приобретается под сдачу — долгосрочную или краткосрочную аренду. Надо принять во внимание, что не все районы отвечают желаемым показателям по аренде. Многие проекты — например, Blue Waters — действительно сейчас перегреты. Умная покупка требует максимально точного понимания, во что стоит вкладывать средства, какой процент от перепродажи ты хочешь получить, на какую годовую доходность ты вправе рассчитывать, если выбрал формат рантье, и так далее.

Давайте поговорим немного про Абу-Даби, который в последние годы ворвался в информационное поле. Почему вдруг такой интерес к этому эмирату? Чем он так привлекателен?

Мария Шуршалина: Абу-Даби действительно набирает обороты — по многим причинам. В сравнении с Дубаем Абу-Даби — это лучшие пляжи: когда приезжаешь в Абу-Даби и смотришь на мальдивский песок, который туда завезли, то ловишь себя на мысли, что здесь хочется остаться навсегда. Мы с друзьями называем Абу-Даби таким дачным вариантом. Дубай — это город, где ты постоянно куда-то бежишь, тебя постоянно настигает какая-то деятельная активность — работа, бизнес, встречи с друзьями. А Абу-Даби — это место, куда ты приезжаешь с семьей, приезжаешь расслабиться, спокойно провести время. Это более зеленый эмират в сравнении с Дубаем, думаю, что все это уже знают. Он более семейно ориентированный. Даже Примаковская школа (The Russian School of Abu Dhabi by Primakov School) открыла свои двери в Абу-Даби. И вообще власти эмирата начали многое делать для привлечения экспатов. Не буду сейчас говорить, на какие именно локации сделаны ставки, но в первую очередь, наверное, я бы советовала обратить внимание на остров Саадият, которому сегодня уделяется особое внимание.

То есть если к вам приходит клиент, который хочет четко разграничить свою деловую, рабочую жизнь и жизнь семейную, спокойную, то вы предложите ему прежде всего посмотреть на Абу-Даби?

Мария Шуршалина: Прежде всего я бы все-таки задала много уточняющих вопросов перед тем, как предлагать Абу-Даби. Потому что если ты работаешь или строишь бизнес в Дубае, то нужно закладывать как минимум час-полтора на ежедневную дорогу от Абу-Даби до Дубая. К тому же и в Дубае есть достаточно уединенных районов, к которым можно присмотреться повнимательнее, и есть множество неплохих школ, в которые, правда, сложно попасть. Но если человек хочет провести четкую границу между общественной и частной жизнью, хочет отделять себя от того трафика, который есть сейчас в Дубае, то да — Абу-Даби ему больше подойдет.

А там проектов-то много строится, есть из чего выбирать?

Мария Шуршалина: Есть, но я бы не сказала, что проектов много. Рынок недвижимости в Абу-Даби отчасти монополизирован за счет того, что на сегодняшний день многие участки входят в периметр интересов застройщика Aldar. Поэтому проекты здесь запускаются не массово, не как в Дубае, где за неделю может выйти пять-семь новостроек. В Абу-Даби такого нет, и подход к использованию земельных ресурсов здесь более грамотный.

Забавно получается: Абу-Даби — богатейший, спокойнейший, экологичный и в понимании большинства элитарный, но при этом цены на недвижимость в среднем ниже, чем в Дубае.

Мария Шуршалина: В среднем — да, особенно если смотреть на расклад годичной давности. Сейчас, конечно, ценник начинает расти, потому что люди начинают открывать для себя Абу-Даби. И если цены в среднем пока ниже, то это ненадолго. Поэтому если бы ко мне сейчас пришел клиент с задачей, что он хочет вложиться в первичную недвижимость и заработать на этом, я бы, конечно, попросила его обратить внимание на Абу-Даби. Вот недавний пример: клиент в марте этого года купил апартаменты в The Source стоимостью 6,8 млн дирхамов и перепродал их на этой неделе за 7,6 млн. То есть, учитывая рассрочку от застройщика, чистая прибыль у него получилась 50% от вложенных средств — 7% от оригинальной цены. На данный момент Абу-Даби меньше подвержен ценовым колебаниям, поскольку рост цен здесь, по сути, только начался. В Дубае ситуация все-таки иная: здесь цены пошли вверх еще со времен подготовки к «Экспо». А после пандемии их рост был таким, что мы все сидели и вообще не понимали, как он может продолжаться, и продолжаться, и продолжаться. Но и в ближайший год я не вижу перспективы того, что ценник встанет. Об этом мало кто говорит, но ведь в 2020 году застройщики Дубая практически не выпускали в продажу новые проекты. Это сейчас в Дубае объект продается за 15 секунд, как было на Beachfronte, а тогда, к примеру, Emaar выпускал объект — и сразу же убирал его с продажи, потому что набиралось всего 15 интересантов. Просто возвращали деньги клиентам, говорили спасибо и обещали: мы вернемся к вам с этим предложением позже. Сейчас проекты, которые достраиваются в 2023-2024 годах, еще есть, но тех, что сдаются в 2024-2025 годах, почти нет. А люди продолжают переезжать в ОАЭ, в Дубай, поэтому у нас спрос на готовую недвижимость и на апартаменты, которые сдаются в аренду, превышает предложение. То есть рост цен на недвижимость, предполагаю, продолжится. В том числе и в Абу-Даби, где высоких стандартов, соответствующих запросам требовательных клиентов, проекты достигли только сейчас.

Раз уж мы говорим о рынке Объединенных Арабских Эмиратов, есть ли что-то за пределами Дубая и Абу-Даби? Все-таки эмиратов в составе ОАЭ семь, а мы пока упомянули только два.

Мария Шуршалина: Я бы, наверное, третьим выделила Рас-эль-Хайму, чьи власти вкладывают огромные средства в развитие эмирата и вносят определенные изменения в его законодательство. Одним из главных движущих факторов является открытие здесь первого в Арабских Эмиратах казино, которое будет входить в десятку крупнейших в мире. А мы знаем, насколько азартны, например, китайцы, которые на сегодняшний день массово заселяют Дубай: во многих районах есть даже какие-то подпольные казино, потому что… просто жить люди без этого не могут! И, конечно же, нельзя забывать про пляжи Рас-эль-Хаймы: прибрежная линия этого эмирата, я бы сказала, более приятная, чем в Дубае. И еще власти эмирата выдают визы при покупке недвижимости даже стоимостью 500 тысяч дирхамов. То есть при значительно более низком входном пороге вы можете получить все ту же десятилетнюю визу.

Вы назвали бы сегодняшнюю инвестицию в Рас-эль-Хайму умной?

Мария Шуршалина: Как я уже отмечала, многие люди в современном мире сократили свой горизонт планирования до года. Поэтому мы ориентируем клиентов на умные инвестиции в те проекты, о которых сегодня говорили. Рас-эль-Хайма — это более долгосрочная перспектива. Я бы не сказала, что, вложив сейчас денежные средства в проект в Рас-эль-Хайме, через год можно будет получить свой капитал с огромным приростом. Но в ближайшем будущем — да, здесь будут выходить проекты, которые определенно стоят нашего внимания и в которые я бы советовала своим клиентам вложиться. Приблизительно сроки их выхода — следующая осень. Но все будет зависеть от застройщиков, от получения разрешения на строительство и от многих других факторов, требующих отдельного и более подробного обсуждения. Думаю, у нас действительно будет о чем поговорить.