Рынок недвижимости Дубая: почему спрос превышает предложение - «Зарубежная недвижимость»

Известный закон в сфере недвижимости - за резким ростом следует спад. На этом фоне Дубай выглядит исключением. На протяжении последних двух лет рынок недвижимости эмирата демонстрировал невероятные результаты продаж. Так, по данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), если в 2020 году в эмирате насчитывалось 51 414 сделок с недвижимостью, то в 2021-м их число выросло до 84 196, а в 2022-м достигло 122 658. Тенденция продолжилась и в текущем году: с января по апрель 2023-го в мегаполисе заключили 45 762 сделки.

О балансе спроса и предложения, о том, какие объекты сейчас выводят на рынок недвижимости Дубая и как в вопросе приобретения и продажи жилья может помочь криптовалюта, мы поговорили со старшим экспертом агентства недвижимости в эмирате AX CAPITAL Арамом Григоряном и старшим менеджером отдела продаж Дмитрием Золотко.

- Как сейчас обстоят дела на рынке жилья ОАЭ и конкретно Дубая с точки зрения предложения? Превышает ли оно спрос или наоборот?

Арам Григорян: На самом деле спрос все еще превышает предложение. Может показаться, что на рынке есть много объектов, в том числе новых и тех, которые по каким-то причинам не продавались ранее. Однако, если оценивать исключительно качественные проекты в хороших локациях, предложения меньше, чем спроса.

Дмитрий Золотко: Спрос значительно выше предложения, становится все меньше интересных вариантов. Так, в Дубае появилось множество инвестиционных проектов, которые начали строить на второй или третьей линии, но они уже менее привлекательны с точки зрения инвестиций. Намного чаще клиенты приобретают такие объекты для себя, чтобы жить в них самим. Проектов, которые подходят для вложения капитала, так как их можно купить по относительно невысокой стоимости, теперь немного. Застройщики понемногу поднимают цены. Тем не менее эти варианты до сих пор интересны по сравнению с предложениями, которые есть в других странах - Европе, Америке и даже странах СНГ. Дело в том, что в вопросе дохода от аренды и налогов Дубай представляет собой наиболее комфортную среду.

- Какие объекты сейчас чаще выводят на рынок застройщики?

Арам Григорян: В этом вопросе все стабильно - чаще появляются квартиры и многоквартирные комплексы. Изменения наблюдались во время пандемии, когда запускали намного больше проектов с таунхаусами для среднего класса и виллами для более обеспеченных. А сейчас все вернулось в норму.

Дмитрий Золотко: Как правило, девелоперы предлагают проекты, которые находятся возле воды. Так, сейчас активно развивается строительство в Maritime City, части зоны Jumeirah - там активно взялись за работу такие компании, как Emaar и Damac, которые возводят в этих районах целые комьюнити. Такие зоны очень перспективны и будут быстро развиваться. Второе направление - это таунхаусы, на них сейчас тоже наблюдается большой спрос, так как клиенты переезжают семьями. Такие сообщества строятся на второй-третьей линии от берега, в 15-30 минутах от центра города - это довольно комфортное расстояние. Девелоперы сейчас ориентируются на эти районы: там легче построить большое сообщество таунхаусов.

- Стал ли рынок вторичного жилья активнее в вопросе предложения, с чем это может быть связано?

Арам Григорян: Вторичный рынок всегда был очень активным, и сейчас, возможно, он стал еще активнее. Как правило, решение о продаже жилья принимается, потому что оно уже серьезно выросло в цене, то есть, для тех, кто покупал объект 3-4 года назад, это может обернуться очень высокой прибылью. В некоторых случаях при удачном стечении обстоятельств, если речь идет о хорошей недвижимости, вложенные средства могут удвоиться или даже утроиться.

Дмитрий Золотко: На мой взгляд, рынок вторичного жилья действительно стал более активным, но его пропорции по сравнению с продажами новостроек составляют примерно 50/50. Причина в том, что люди, которые давно живут в Дубае, понимают, что можно продать вторичный объект и вложиться в другие развивающиеся проекты, которые будут интересны, например, через два года. И к тому моменту этим перспективным проектам будет всего год или даже меньше, в то время как остальной недвижимости в этих районах исполнится 15-16 лет. Таким образом можно перенаправить, перевложить средства - продать старую недвижимость и вложиться в новую. Есть и обратная ситуация: многие приезжающие стремятся к стабильности - например, им нужно перевезти членов семьи. Такие клиенты приобретают вторичное жилье, чтобы можно было сразу переехать, и уже потом задумываются, куда инвестировать финансы. Другими словами, эти два рынка взаимосвязаны.

- Изменилось ли отношение продавцов недвижимости в Дубае к альтернативным способам оплаты (например, криптовалюте)?

Арам Григорян: Дубай идет в ногу со временем, и такой способ платежа здесь давно стал привычным. При покупке вторичного жилья подобным путем стоит учитывать некоторые аспекты и советоваться с агентом. Дело в том, что в этой ситуации оплата производится не напрямую криптовалютой. Переводить сумму со своего криптокошелька сразу продавцу может быть рискованно, если стороны не сидят лицом к лицу на сделке. В моей практике таких прецедентов не было, хотя теоретически это возможно. Тем не менее, есть отработанные варианты, в целом при оплате криптовалютой никаких проблем возникнуть не должно.

Дмитрий Золотко: Многие стали проще относиться к вопросу оплаты криптовалютой вторичных объектов, но не все умеют это делать. По этой причине мы вряд ли мы можем утверждать, что большое число платежей в сделках на вторичном рынке осуществляются с помощью цифровых финансов. На рынке первичного жилья таких случаев намного больше, так как застройщики уже приспособились к новым условиям. Например, уже упомянутые мной Damac и Emaar работают в этом направлении. В случае вторичного жилья есть одна загвоздка: многие участники рынка приобретали дома и квартиры пять или даже десять лет назад, они еще не привыкли к новой реальности и не умеют реализовывать сделки подобным образом. На мой взгляд, доля перепродающих недвижимость, готовых к проведению сделки в криптовалюте, примерно 15-20%.

- Снятие коронавирусных ограничений в ОАЭ и Дубае спровоцировало бум спроса на недвижимость в эмирате. Что можно сказать об этой стороне рынка на текущий момент?

Арам Григорян: Конечно, значительную часть имевшегося фонда продавцы реализовали в предыдущие два года, но сейчас активно запускаются новые проекты, которые вызывают большой интерес. Такого же бума, который был зафиксирован в конце 2020 года, на данный момент нет. Однако в целом мы до сих пор наблюдаем хороший спрос.

Дмитрий Золотко: Рынок сохраняет активность без признаков спада и, пожалуй, даже растет. Я рискну предположить, что рост продолжится в ближайшие полтора года.