Выбираем недвижимость в Черногории: Бар или Будва? - «Зарубежная недвижимость»

Переполненная туристами, шумная Будва или портовый, но более размеренный Бар? Между этими двумя городами на Адриатическом побережье Черногории всего 56 километров, но они существенно отличаются и по атмосфере, и по ценам на жильё; В чём плюсы и минусы обоих курортов, где лучше купить квартиру для жизни, а где дом для отдыха, каковы инвестиционные перспективы – обо всём этом расскажем в материале, подготовленном совместно с ведущими экспертами по недвижимости.

Активен ли рынок в Черногории?

Второй квартал 2023 года принёс на рынок Черногории некоторые признаки стабилизации после бума продаж 2022, когда в страну хлынули уставшие от пандемийных ограничений туристы и инвесторы. За прошлый год цены на жильё в популярных прибрежных регионах и Подгорице, по оценкам наших экспертов, выросли на 30%.

Минувший год и начало 2023 были отмечены повышенным интересом русскоязычных покупателей. В частности, россияне за первые пять месяцев 2023 вложили в недвижимость Черногории больше, чем другие национальные группы. К середине лета их активность несколько снизилась – повлияло падение курса рубля к евро, а спрос на черногорские квадратные метры сместился в сторону инвесторов из ЕС, Турции, Израиля.

Тем не менее, сделки с гражданами России, Украины, Казахстана, Беларуси по-прежнему заключаются. Для многих давно полюбившаяся горная страна становится новым домом – ведь получить ВНЖ Черногории достаточно просто.

К слову, только за первые 3 месяца года более 64 000 россиян зарегистрировались для пребывания в стране на срок до 30 дней, и многие из них, вероятно, оформили вид на жительство и остались. Местные власти обеспокоены наплывом иностранцев, так как при численности населения в 620 000 человек доля приезжающих существенная. Однако на лицо и экономические выгоды – на четверть увеличилось количество открытых иностранцами компаний. Больше всего предприятий оформили турки, россияне на втором месте. Первые, согласно статистике, более активны в Будве, а вторые в Баре.

Две ривьеры рядом

Будванская Ривьера, начинающаяся от Ластва-Грабальски, идущая через саму Будву и захватывающая городки и посёлки, такие как , Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Свети-Стефан, Петровац, Булярицу, перетекает в Барскую Ривьру, к которой в свою очередь относятся, помимо Бара, – Чань, Сутоморе, Добра-Вода, Утьеха. Протяжённость береговой линии обоих регионов (или, как говорят черногорцы, општин) около 75 км.

Конечно, у туристов на слуху скорее Будва, однако и Бар постепенно набирает популярность.

И Бар, и Будва имеют древнюю историю, уходящую в античность, и гордятся сохранившимися до наших дней старинными памятниками. В Будве туристов привлекает небольшой, но атмосферный, с наслоениями разных времён, Старый город за крепостными стенами. В Старом Баре также остались следы прошедших эпох – руины крепостных сооружений и храмов от античности до венецианского периода, а также уникальное оливковое дерево, которое считается самым старым в Европе. Его возраст более 2000 лет.

В чём особенности каждого из этих городов?

Климат

Особых отличий в климате между двумя соседями по побережью нет. И Бар, и Будва – города с субтропическим климатом и бризом с Адриатического моря. Разве что солнца в Баре больше – ведь недаром Бар и Ульцин считаются самыми солнечными городами Черногории.

Ландшафт

Бар лежит на равнине, благодаря чему здесь широкие, удобные улицы. Будва же местами уходит в горы. В таких районах, как Подмайне, Сеоце, а также частично в посёлках Бечичи, Ивановичи, Станишичи лучше иметь машину, так как пешком туда добираться непросто.

Пляжи

Непосредственно в городе Будва пять пляжей, самые известные из них – Славянский (Словенска Плажа), Могрен-1 и Могрен-2. В относящихся к Будванской Ривьере посёлках есть свои отличные места для купания с прозрачной бирюзовой водой и поросшим зеленью побережьем.

Пляжи Будвы галечные и песчано-галечные. В основном они удобные и красивые, но в сезон наиболее популярные переполнены отдыхающими.

Пляжи Барской Ривьеры также разнообразны и живописны. Самые известные – в Шушани, Сутоморе (песчаный и галечный), Утьехе (галечный), Добра-Воде (мелкогалечный), посёлке Чань (песчано-галечный). Стоит отметить, однако, что расположенные в черте Бара купальные зоны крупногалечные и не слишком удобные.

Развитие транспорта

Общественный транспорт внутри городов в целом развит слабо, но сообщение налажено между соседними населёнными пунктами муниципалитетов.

Например, в општине Будва автобусы ходят из Будвы через Бечичи, Рафаиловичи, Пржно в Свети-Стефан и обратно. Основной Барский маршрут Старый Бар-Чань включает в себя несколько остановок в Баре, заезд на автобусную станцию в Сутоморе и финальную точку в курортной локации Чань.

Преимуществом Будвы можно считать тот факт, что расстояние от этого курорта до аэропорта Тивата меньше – всего 20 км. Зато Бар примерно равноудалён от обоих воздушных ворот Черногории – 47 км от Тивата и 55 км от Подгорицы.

Большой плюс Бара – железная дорога. Электрички ходят в столицу и северные регионы страны: Колашин, Мойковац, Биело Поле. Кроме того, можно добраться в соседнюю Сербию. Ежедневный ночной поезд Бар-Белград курсирует круглый год. Летом добавляется второй состав, который отправляется утром.

Не будем забывать, что Бар – это ещё и порт. К сожалению, паромное сообщение с итальянским Бари несколько лет назад было приостановлено. Однако есть надежда, что со временем движение по этому морскому пути возобновится.

В целом, с точки зрения развития общественного транспорта и удобства как для автомобилиста, так и для пешехода, выигрывает, конечно, Бар. Будва слишком плотно застроена, поэтому нет возможности для расширения магистралей и облегчения трафика при помощи развязок. Кроме того, курорт не справляется с большим наплывом туристов – в сезон мест на парковках не хватает, а в пробке по дороге на пляж можно потерять немало времени. В Баре в этом отношении спокойнее, так как отдыхающих в этом городе пока заметно меньше. Хотя, надо отдать должное, такие локации Барской Ривьеры, как Сутоморе, Добра-Вода, переполнены гостями.

Развитие социальной инфраструктуры

По большому счёту инфраструктура обоих городов подходит для круглогодичного проживания – есть общеобразовательные школы (в том числе, русскоязычные), детские сады, гипермаркеты. Однако минус Будвы – отсутствие полноценной больницы, имеется только поликлиника. В Баре есть и «дом здравля» (поликлиника), и больница с роддомом.

В обоих городах довольно много мест для занятий спортом для взрослых и детей: стадионы, спортивные залы, фитнес-клубы, уличные площадки, теннисные корты.

Развитие торговой и развлекательной инфраструктуры

В Будве и Баре много супермаркетов различных сетей разной ценовой категории, работают магазины строительных товаров, техники, одежды. Крупный торговый центр в Будве один – TQ Plaza. Аналогично в Баре – большой комплекс пока единственный – HDL. Там расположен продуктовый гипермаркет, магазин одежды Waikiki, магазин бытовой техники Tehnomax. В плане городского развития заложено строительство нового ТЦ.

Что касается развлечений, безусловно, ориентированная на туристов Будва лидирует. Многочисленные прибрежные кафе и рестораны переполнены отдыхающими. Город не спит ночами, работают клубы, прогуливаются весёлые туристы. Бар в этом смысле совсем другой. Кафе здесь тоже достаточно, но все заведения даже летом закрываются в 1:00. Любителям ночной жизни местечко может показаться скучным, а вот те, кто рассматривает город для переезда с семьёй, наоборот, оценят спокойствие и тишину.

И в Будве, и в Баре проживает большая русскоязычная диаспора (больше в Будве). Люди знакомятся, организовывают совместные активности, клубы по интересам. Например, в Баре вместе с соотечественниками можно поиграть в настольные игры, посетить караоке-вечеринку, спортивные или танцевальные занятия.

Работа государственных органов

Будва и Бар – два разных муниципалитета, поэтому есть различия в работе госорганов.

В частности, в Будве из-за огромного потока вновь прибывших экспатов случаются задержки с выдачей ВНЖ. Кроме того, очень долго (до полугода) оформляют «листы непокретности» (свидетельства о собственности) для новых владельцев жилья.

Известны случаи, когда Будванский МВД делал замену водительского удостоверения иностранцу только на срок до окончания ВНЖ, а не на 10 лет, как того требует законодательство.

В Баре очереди в МВД на подачу документов для оформления ВНЖ тоже есть, но в остальном бюрократические процедуры проходят быстрее.

Стоимость жизни

Так как в Баре нет такого наплыва туристов, как в Будве, цены в местных кафе и магазинах не имеют туристической наценки.

Аренда жилья здесь также на 20% дешевле. Это необходимо учитывать, если целью приобретения квартиры является сдача внаём посуточно. Бар продолжает развивается как туристический центр, но до Будвы ему пока далеко.

Рынок недвижимости Бара и Будвы

Конечно, в плане развития рынка недвижимости Бар только догоняет Будву. В туристической столице Черногории больше предложений, больше объём продаж, выше цены на жильё.

Типы застройки

Будва уже довольно плотно застроена. Сегодня она представляет собой город многоэтажек. Виллы тоже есть, но в посёлках в стороне от самого города.

Бар только застраивается, причем застраивается не хаотично, как это было с Будвой, а в соответствии с градостроительным планом. В портовом городе есть как индивидуальные дома, так и 5-этажные здания, 11-этажные «свечки».

Конечно, все застройщики стремятся возводить многоэтажные дома, поэтому оба города растут вверх. Виллы и малоэтажные здания строят в посёлках и удалённых районах муниципалитетов.

Если раньше Будванская Ривьера лидировала по новостройкам, так как в Баре нового жилья практически не строилось, то сейчас Бар догоняет соседку. В регионе развивают новые масштабные проекты с отелями, жилыми комплексами, хорошей внутренней инфраструктурой.

Портрет покупателя

В Будве чаще приобретают недвижимость граждане России, Украины, Турции, много англоязычных туристов и инвесторов. Жители ЕС и США присматриваются к покупке апартаментов в комплексах.

В целом Будва дороже и для приобретения, и для аренды квартиры или дома, поэтому это место привлекает более обеспеченного покупателя.

Барскую Ривьеру давно облюбовали немцы, здесь большая немецкая диаспора. Они в основном выбирают индивидуальные дома. Немало в Баре и русскоязычных покупателей. Активны на рынке также граждане Польши. Их предпочтение – квартиры для отдыха.

Проекты и цены

В Будве из-за «раскрученности» этого курорта и нехватки земли под застройку цены на недвижимость выше. Стоимость квартир в среднем ценовом сегменте – 2500-3000 евро за кв. м. Недвижимость в элитных новостройках предлагается в диапазоне от 4000 до 7000 евро за кв. м. Если объект находится не в самом городе, а в относящихся к муниципалитету посёлках, цены чуть ниже – от 2000 евро за кв. м, хотя на первой линии они в любом случае будут довольно высокими.

В Баре жильё на вторичном рынке или в новостройке можно купить по цене от 2000 евро за кв. м.

Квартиры в комплексах на стадии котлована стоят дешевле, что даёт возможность инвесторам заработать, продав через 1,5 года уже готовую квартиру за большую сумму.

Будва

Популярный формат недвижимости на курортах Черногории – кондоминиумы в гостиничных комплексах, предназначенные как для жилья, так и для сдачи в аренду. Рассмотрим элитный сегмент. В самом центре Будвы на первой береговой линии возводится шикарный 12-этажный кондо-отель с бассейном, СПА-центром, магазинами, кафе. Апартаменты площадью 80 кв. м стоят около 480 000 евро.

Другой пример люксового объекта – клубный дом в непосредственной близости от центра. Это редкость, потому что плотность застройки не позволяет возводить новые комплексы в центральных локациях. Апартаменты продаются под ключ, с меблировкой. Цена за «квадрат» начинается от 4000 евро.

В строящемся на первой линии гостиничном комплексе, одном их самых крупных на Адриатике, большой ассортимент апартаментов по цене от 175 000 евро. На его территории будет возведён крупный торгово-развлекательный центр с магазинами известных брендов и казино.

В среднем ценовом сегменте можно отметить малоэтажный ЖК из трёх домов с бассейном Como Residence. Он расположен на возвышенности в 5 минутах ходьбы от пляжей и гавани, а из окон квартир открывается великолепный вид на Старый город, водную гладь и остров Святого Николая. Апартаменты площадью 60 кв. м в этом комплексе предлагаются за 169 120 евро.

Рядом с центром Будвы, в 400 м от набережной, начал возводиться комплекс с бассейном и подземной парковкой. Особое внимание уделено дизайну квартир и территории вокруг дома. Пока в наличии большой выбор квартир. Студию можно приобрести за 123 000 евро.

В популярном местечке Бечичи квартиры в новостройках продаются по цене от 2500 евро за кв. м. В элитных объектах на первой линии перед отличным песчано-галечным пляжем, которым славится посёлок, стоимость жилья (квартиры с меблировкой) колеблется в диапазоне от 4500 до 6000 евро за кв. м.

Бар

Один из наиболее заметных проектов в Баре – элитный кондо-отель Liko Soho с собственной мариной и аквапарком в 200 м от моря. Объект обещает стать визитной карточкой города, как в своё время Soho City. Апартаменты площадью 74 кв. м в Liko Soho стоят 347 000 евро.

Рядом с Liko Soho в районе Тополица у одноимённого пляжа реализуется интересный инвестиционный проект, который в перспективе будет востребован у гостей-арендаторов. Стоимость апартаментов стартует от 2700 евро за кв. м.

В центре Бара, в 100 м от моря, идёт строительство ещё одного элитного апарт-отеля. В нём будут как гостиничные номера, так и апартаменты. В комплексе предусмотрена СПА-зона, открытый и закрытый бассейн, тренажёрный зал, казино, рестораны и кафе, конференц-залы, большая подземная парковка. Апартаменты площадью 68 кв. м стоят 306 000 евро, машиноместо – 30 000 евро.

Рассмотрим более бюджетные предложение в Баре. Шестиэтажный дом рядом с центром города, в 400 м от моря, с подземной парковкой строится по самым высоким стандартам. Студия 25 кв. м стоит 60 000 евро, квартиру с 1 спальней можно купить по цене от 90 000 евро, с 2 спальнями – от 151 000 евро.

Ещё один бюджетный вариант на стадии строительства – новый многоквартирный дом в центре Бара с подземным гаражом. Стоимость студии 27 кв. м – 48 744 евро.

В новом жилом квартале Бара в 350 м от моря возводится дом. Стоимость квартир в нём начинается от 1900 евро за кв. м. Застройщик, который ведёт проект, давно на рынке и делает акцент на качестве.

Резюме

Будва – популярный туристический центр. Апартаменты и дома в этом месте покупают в основном для сезонного пребывания или сдачи в аренду туристам. Арендные ставки высоки, поэтому имеющие жильё могут неплохо заработать в сезон. Плюсы Будвы – отличные пляжи, развитая инфраструктура для туристов, весёлая ночная жизнь. Минусы города – высокие цены на недвижимость, недостаточно развитая социальная инфраструктура (нет больницы), перенаселённость, суета туристического улья.

Бар – город в привычном понимании, который только обзаводится знаковыми отелями и инфраструктурой для привлечения туристов. Это место подходит для комфортного круглогодичного проживания семьи. С инвестиционной точки зрения оно также интересней из-за нераскрытого потенциала, в частности, связанного с наличием порта. Плюсы Бара – более развитая социальная инфраструктура, ниже цены на жильё, лучше обстоит дело с транспортным сообщением, отсутствуют издержки курортного центра. Минусы – к хорошим пляжам из самого города необходимо ехать, арендные ставки, если вы планируете сдавать свою квартиру, существенно ниже.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Светлану Замотину, директора агентства Tradegoria

Ирину Рассказову, менеджера агентства Antarex