В Екатеринбурге рухнули продажи жилья в новостройках. Что будет дальше - «Новости регионов»

Начиная с апреля в Екатеринбурге начали падать продажи нового жилья. Для девелоперского бизнеса это не критичный срок. Застройщики в ожидании лучших условий приостановили запуск новых проектов, что в будущем скажется на объеме предложения.

В конце февраля ЦБ установил заградительную ключевую ставку, что перекрыло доступ к деньгам и для покупателей, которые отказывались брать жилищные кредиты под 20+%, и для застройщиков в рамках проектного финансирования. В марте банки выдавали ипотеку в основном по ранее одобренным заявкам на прежних условиях. А с апреля рынок недвижимости встал на паузу. Количество кредитов сократилось в 3-4 раза, а продажи квартир кратно рухнули.

Среди профсообщества существует два мнения относительно того, как будут развиваться события дальше. Одни участники считают, что ситуация достигла дна, а сейчас от него можно оттолкнуться и восстановить спрос на жилье. Другие предполагают, что рынок недвижимости оказался в новой реальности и девелоперы будут под нее подстраиваться еще несколько месяцев.

Оптимистичный сценарий

Рынок недвижимости (особенно в последние два года) сильно зависел от ипотечной ставки. Льготная ипотека под 7% вытягивала продажи квартир в пандемийные годы. Сегодня государство также готово поддерживать строительную отрасль и постепенно возвращает условия по жилищным кредитам к уровню 2020 года.

Замруководителя розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин на пленарном заседании Национального конгресса по недвижимости напомнил, что за месяц с небольшим ЦБ трижды снижал размер ключевой ставки, а власти ввели выгодные условия по госпрограмме. Субсидировать ипотечные ставки готовы сами банки и застройщики. Все это, по его словам, уменьшает стоимость финансовых ресурсов и в будущем может привести к восстановлению спроса на новостройки.

Еще снижающаяся ключевая ставка должна перезапустить вторичный рынок, где ипотека с господдержкой все еще не заработала. По опросам ВТБ, именно невозможность продать нынешнюю квартиру мешает людям приобрести новое жилье.

Кроме того, Евгений Дячкин считает, что инвестиции в недвижимость снова становятся привлекательным и едва ли не единственным инструментом для защиты сбережений от инфляции.Дело в том, что сроки краткосрочных банковских вкладов под 20% подходят к концу, а извлечь прибыль от колебания валютных курсов сегодня смогут лишь профессионалы.

То, что деньги у россиян есть, подтверждают данные ЦБ. В марте клиенты банков сняли вкладов на 14 трлн рублей, еще 34 трлн рублей осталось на счетах. При том, что весь объем новостроек в 2021 году был продан за 4 трлн рублей, приводит статистику директор по продажам в компании «Метр квадратный» Наталья Саввина.

Она добавила, что базовая потребность в собственной жилплощади у россиян остается высокой. Например, в нашей стране в среднем на одного человека приходится 25 кв. метров жилья, а в развитых европейских государствах этот показатель превышает 40 кв. метров. «По статистике, 22 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а 11 млн семей готовы это сделать в ближайшее время», — подсчитала Наталья Саввина.

Пессимистичный сценарий

Но если всматриваться в локальные рынки, то ситуация там разная. В Екатеринбурге, например, обеспеченность населения жильем лучше, чем в среднем по России (27,9 кв метров против 25 кв. метров), а ввод новостроек на душу населения в 2021 году впервые в новейшей истории достиг 1 кв. метра (до этого было 0,7-0,8). Поэтому у нас потенциал зависит не только от внутреннего спроса, когда квартиры покупают местные жители, но и от миграции: сколько людей переедут из других городов, какой их возраст и финансовое положение.

Можно детальнее приглядеться и к накоплениям россиян. Последние несколько лет экономика страны не растет, и это привело к тому, что реально располагаемые доходы (деньги, которые остаются на руках после уплаты налогов и всех обязательных платежей, включая кредиты) граждан начали падать.

Экономист Константин Юрченко отметил, что доля расходов семей на продукты питания увеличивается с 2014 года. По итогам 2022 года этот показатель может достигнуть 45%, а это значит, что на другие нужды, в том числе на покупку жилья, у них останется еще меньше средств.

Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости:

— После февраля рынок недвижимости изменился, и это факт. После резкого обвала придется проходить через длительный период перестройки и поиска новых рамок по спросу и предложению. Нельзя спрогнозировать, восстановится рынок до прежнего уровня или нет. Жилье не перестанут покупать. Вопрос в том, сколько людей согласится жить в компромиссных условиях.

На поиск баланса между спросом и предложением может уйти три месяца.

По его мнению, у девелоперов есть запас прочности, поскольку текущему обвалу предшествовал длительный период стремительного роста продаж. За это время на эскроу-счетах скопилось большое количество денег покупателей, которые высвободятся после ввода домов в эксплуатацию. Другое вопрос, как застройщики распорядятся этими средствами, куда будут их вкладывать.

Сегодня ставка по проектному финансированию выше, чем год назад, когда в Екатеринбурге было запущено много девелоперских проектов. В апреле кредиты застройщикам мало кто выдавал, а в мае — сами компании в ожидании более выгодных условий перестали их брать

«Девелоперы заняли выжидательную позицию. Ведь Центробанк четко сказал, что будет понижать ключевую ставку. Значит, будут улучшаться условия по проектному финансированию. Поэтому логично, что застройщики решили распродать те квартиры, что не смогли реализовать в предыдущие два месяца», — считает Михаил Хорьков.

Поэтому, по словам эксперта, пауза в продажах плохо влияет на рынок не с точки зрения финансовых результатов, а с точки зрения запуска новых проектов, поскольку ставка на проектное финансирование зависит от наполненности эскроу-счетов (чем больше людей забронировали квартиру, тем ставка ниже). В дальнейшем это может привести к тому, что строителям придется форсировать продажи и делать скидки на начальном этапе, чтобы уменьшить платеж банку.