Вячеслав Шеянов: «Отмена льготной ипотеки не стала стрессом для вторичного рынка жилья» - «Аналитика рынка»

Рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки находится пока в непонятном состоянии. Некоторые аналитики отмечают, что отмена льготной ипотеки стала стрессом для рынка. Но так ли это? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову.

— Совсем нет. Для вторичного рынка точно никакого стресса нет. Он как работал, так и продолжает работать. А вот для застройщиков вполне может быть. Но мы не занимаемся рынком новостроек, поэтому не могу сказать, насколько трудно переживают застройщики и их клиенты этот момент.

— И что ничего на вторичке после 1 июля не поменялось?

— По всему рынку сказать не могу, но в нашей компании точно ничего не поменялось. Продавцы идут активно и заключают с нами договоры.

— Потому что сами не могут продать?

— Совершенно верно. Покупатели сами практически не идут, их надо искать. А что бы найти, нужно быть профессионалом. Но скоро надеюсь ситуация изменится…

— И покупатели пойдут более активно?

— Думаю, что да. Ситуация будет понятна. В смысле, что будет дальше. Льготную ипотеку не продлили, поэтому ждать нечего, надо решать свой жилищный вопрос. Кроме того, сейчас идет накопление покупателей. Ставки более 19% все же для основной массы покупателей высоки. И они, естественно, ждут понижения ставок.

— Да тут один банк предлагает взять ипотеку аж под 23 процента.

— 23 – это уже перебор. А вот под 19, я считаю, есть смысл брать. Потом вы сможете рефинансировать. Сейчас же плюс в том, что можно хорошо поторговаться и добиться приличного снижения цены.

— Да, льготная ипотека очень способствовала поднятию цены.

— Безусловно. Льготной ипотекой первичный рынок наводнили деньгами. И подняли цены. И вторичка за ним пошла вверх. Но цены будут снижаться. Пока мы не видим этого в рекламе, но в реальных сделках уже есть. И порой бывает довольно хороший торг. А потом, на вторичке не всегда вопрос стоит в цене. Человек же решает свои жизненные проблемы. И вот он прикидывает, позволит ли ему продажа по той цене, какую предлагают, решить свой жилищный вопрос. Если да, то на торг идет охотно.

— Вячеслав Анатольевич, наверное, отмена льготной ипотеки сыграла на руку вторичному рынку. Клиент, видя, что с новостройкой у него ничего не получится, массово пойдет к вам.

— Трудно сказать, пойдет ли покупать вторичку, кто не получил льготную ипотеку. Что такое льготная? Это меньше процент. Но его же нужно обслуживать. Если они не могут платить, то к нам не придут. Не потому что не хотят, а потому что не могут. Сейчас идут больше те, кто ждал чуда, продления льготной. Но чуда не произошло. И они стали думать, как решать свой вопрос.

— Скажите, снижения спроса неизбежно?

— Да, но на какое-то время. Потом же все войдет в норму…

— В СМИ пишут, что 70% квартир не пользуются спросом. Это правда? Если да, то почему?

— Цена высокая. Но в разных районах Москвы и цены разные. И если покупатель не привязан к району, то выберет ту квартиру, цена которой ему по силам. А если уж и в самом дешевом районе берут плохо, то тогда надо снижать цену.

— Но снижать цены ни собственники ни застройщики не хотят.

— Это так. Но вопрос застройщика и собственника лежат в разных плоскостях. У застройщика есть финансовая задача получить прибыль и не попасть в убытки. Они все просчитывают, и у них есть определенный уровень цены, ниже которой они продавать не могут. Кто же будет работать себе в убыток! У собственника ситуация другая. И задача другая – решить свой жилищный вопрос. Поэтому у них нет такой задачи, что непременно продать по такой-то цене. Им надо решать свою жилищную проблему. И чтоб при продаже старой квартиры хватило денег на новое жилье.

— Тогда он может изначально выставляют завышенную цену в надежде на торг?

— Так в основном и бывает. Когда продавец выходит на рынок, то предполагает, что квартира у него самая хорошая, он же сделал в ней хороший ремонт, поэтому он и ставит высокую цену. Мол, придет покупатель, начнет торговаться, а я и уступлю. И вот показ. Покупателю все нравится, но цена не устраивает. Он думает, подожду, когда цена чуть упадет.

— А сразу спросить продавца про торг.

— Стесняются или предполагают торговаться после того, как продавец сам снизит цену.

— Не может быть.

— Вот реальный пример. У нас по одному объекту было 16 показов, и только последний внес аванс. Там смотрел риэлтор с клиентом. И риэлтор сделал конкретное предложение. А 15 просто промолчали.

— И не спрашивали хозяина про торг?

— Нет. Они надеялись, что цена будет понижаться и вот тогда они вновь вернутся к этому хозяину.

— Раньше, как я помню, покупатели всегда говорили о торге.

— А нынешние не такие. Они надеются, что скоро цена будет ниже и тогда …. Это яркий показатель того, как выгодно в помощниках иметь профессионального риэлтора, который знает, что нужно делать в той или иной ситуации. Если мы на стороне продавца, то никогда первыми не должны делать предложение по понижению цены. Это вопрос противоположной стороны. Наша задача – продать как можно дороже, чтоб клиент был доволен.

— Кроме того, риэлтор и минимизирует риски утраты собственности.

— Да. И самый большой риск на сегодня – это банкротство продавца. Когда дело попадает в суд, то сразу встает вопрос, а как покупатель приобретал квартиру, какие документы проверял. Спрашивают, сколько вы объектов посмотрели, почему выбрали именно эту квартиру. Но главное, как вы осуществляли проверку истории недвижимости. Одним словом, судьи изучают всю историю покупки квартиры и смотрят, а все ли вы сделали для того, чтобы избежать в дальнейшем попадания в неприятную ситуацию. И если даже вы купили по рыночной цене и это у вас единственное жилье, но вы не имеете документов, подтверждающих вашу добросовестность, то решение суда может быть и не в вашу пользу. А если же у вас есть бумаги (к примеру договор с компанией на оказание риэлторских услуг) на каждый этап сделки, то в этом случае намного больше шансов, что у вас не отберут квартиру.

— И в завершении нашей беседы хочу спросить: нести деньги в банк или купить квартиру? Сейчас банки предлагают высокий процент по вкладам. И люди несут туда деньги. Но может им вложить лучше в недвижимость? Чтобы вы посоветовали?

— Я считаю, что лучше вложиться в недвижимость. Это не самый доходный инструмент, но зато самый надежный. При всех колебаниях рынка, недвижимость пусть медленно, но будет расти в цене.