Как не стать жертвой обмана: мошеннические схемы на первичном рынке и способы их избежать - «Дайджест»

«Лихие 90-е» давно позади, и сегодня покупка квартиры не сопряжена с большими рисками, однако и сейчас реально встретить не самого добросовестного застройщика. В нашей статье вы сможете узнать о наиболее распространенных видах мошенничества на первичном рынке и способах избежать подобных ситуаций.

Поддельные документы и отсутствие разрешения на строительство

Пока компания не получила разрешения на строительство, она не имеет права реализовывать квартиры в жилом комплексе в соответствии с требованиями Федерального закона №214, который регулирует вопросы долевого строительства. Однако, некоторые «девелоперы» пытаются обойти этот закон, предоставляя покупателям липовые разрешения на строительства, а также не зарегистрированные проектные декларации. Чтобы быть уверенным в том, что компания ведет свою деятельность законно, необходимо не только тщательно читать предоставленные документы (составлены они могут быть вполне умело), но и проверять информацию о застройщике отдельно – узнавать, действительно ли зарегистрировано это юридическое лицо, учитывать уровень известности фирмы. Лучше не приобретать жилье у новичков рынка, у которых за спиной нет ни одного реализованного проекта, и которые предоставляют документы для ознакомления только при визите в офис – согласно действующей системе законов они обязаны публиковать проектную декларацию и разрешение на строительство на своем официальном сайте. Скачав эти бумаги, вы можете отправить их на проверку юристу или надежному риелтору – это позволит избежать покупки квартиры у компании, которая исчезнет через пару месяцев вместе с вашими деньгами.

Двойная продажа

Сегодня все реже можно услышать о таком методе обмана дольщика как двойная продажа объекта недвижимости, однако буквально несколько лет назад это был один из наиболее частых видов мошенничества. Осуществлялась схема таким образом – покупатель заключал предварительный договор долевого участия, после чего шел оплачивать сделку в банк. Когда деньги были внесены, возникали трудности с регистрацией основного ДДУ – к этому моменту квартира была продана еще один раз. К сожалению, некоторые неблагонадежные застройщики грешат этим до сих пор. Чтобы не оказаться в такой ситуации, достаточно сделать одно – не соглашаться на оплату квартиры до завершения регистрации договора долевого участия. Только после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, вы можете быть уверены, что стали участником долевого строительства, и уже тогда вносить соответствующие средства.

Фиктивные продавцы

Если обратить свое внимание на виртуальные площадки продажи квартир от застройщиков, можно заметить, что занимаются подобной деятельностью не только сами застройщики, но и компании-посредники. Вполне естественно, когда продажи ведут крупные агентства недвижимости или подрядчики, с которыми девелопер расплатился квадратными метрами, однако некоторые фирмы вызывают большое сомнение.

Иногда даже хорошо обустроенный офис не дает гарантий, что перед вами – благонадежный продавец. Чтобы избежать приобретения квартиры у мошенника, не следует, во-первых, обращаться в неизвестные агентства недвижимости и к частным риелторам. Во-вторых, нужно избегать любых коммуникаций с продавцами, которые требуют внесения средств до регистрации договора долевого участия. К тому же вы всегда можете попросить своего риелтора вместе с вами съездить в офис застройщика – в случае, если перед вами фиктивный продавец, он не сможет этого сделать.

Обман с оплатой наличными

Оплата по договору долевого участия возможна исключительно методом безналичного расчета. Если вы вносите деньги наличными, такую сделку легко будет оспорить. Причем неважно, кому вы передаете средства – даже если это генеральный директор или учредитель компании, доказать, что вы осуществляли передачу средств, а также, что деньги предназначались именно для оплаты строящегося жилья, будет непросто. Есть истории, когда проблема выявлялась уже на приемке – застройщик отказывался передавать квадратные метры по причине отсутствия оплаты. Суд при этом почти всегда встает на сторону застройщика – достаточно тому заявить, что деньги не были внесены, не помогут никакие документы – ни банковские чеки о снятии средств в день подписания договора, ни зарегистрированный ДДУ, ни другие бумаги. Именно поэтому крайне важно осуществлять оплату только в безналичной форме и хранить подтверждающие документы даже после получения ключей.

Проблемы с датой ввода

Иногда в рекламных буклетах девелопер указывает совсем другие даты ввода объекта в эксплуатацию, чем в реальных документах. По большому счету, это не является обманом, однако может ввести неопытного покупателя в заблуждение. К сожалению, некоторые покупатели, доверившись известному имени девелопера, попросту не знакомятся с пакетом документов – не внимательно читают (или не читают вовсе) проектную декларацию, договор долевого участия и иные подписываемые бумаги. Как итог, для них становится сюрпризом, что жилой комплекс сдается совсем в другом квартале, а иногда и в другом году. Такой же неожиданностью может стать для них внешний облик дома или отсутствие благоустроенного участка или инфраструктуры, которую «на словах» обещал представитель застройщика. Помните, менеджеры, как и составители рекламных брошюр имеют своей целью не донести до покупателя реальную информацию, а продать как можно больше квартир по высокой цене. Именно поэтому так важно лично проверять все сведения в ПД и РНС, учитывать все строки в подписываемом договоре и помнить о требованиях ФЗ №214. Этот законопроект дает застройщику полгода на передачу ключей после официального ввода объекта в эксплуатацию. То есть, если жилой комплекс имеет срок сдачи первый квартал 2022-го года, это не значит, что 1 января вы получите ключи – вам может быть назначена дата приемки на 30 сентября 2022-го года – и это будет абсолютно законно.

Подписание дополнительного соглашения

Перенос сроков сдачи – вещь неприятная. Однако, если квартира приобретена в соответствии с нормами ФЗ №214, в случае задержки покупатель имеет полное право на получение неустойки от застройщика. Некоторые девелоперы, пользуясь незнанием дольщика, уходят от такой необходимости следующим способом: когда они понимают, что не успевают уложиться в заявленные сроки, они предлагают покупателям подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. Поставив свою подпись в подобном документе, покупатель более не может рассчитывать на выплату неустойки – ведь фактически он уже официально согласился с переносом. Чтобы получить причитающиеся вам средства от девелопера, откажитесь от подписания допсоглашений.