Недвижимость Швейцарии: уверенность в любые времена - «Зарубежная недвижимость»

Приобретение жилья и коммерческой недвижимости в Швейцарии на протяжении многих лет считается надежной инвестицией с устойчивым потенциалом роста; давние традиции нейтралитета и отсутствие политических волнений создают в стране не имеющую аналогов стабильность, а живописный ландшафт и мягкий климат добавляют этой стране особый колорит, делая ее многообразной и комфортной одновременно.

Швейцария – одна из самых развитых стран мира, она занимает первые места по ряду показателей, включая конкурентоспособность и развитие человеческого потенциала. Крупные города, такие как Женева, Цюрих и Базель, вошли в десятку лучших в мире по качеству жизни.

Швейцарский франк (CHF) почти равен евро (0,96€ за 1 CHF) и немного дороже доллара США: 1 CHF равен 1,07 USD; курс швейцарского франка составляет около 80 рублей.

Средний размер оплаты труда в стране составляет более 5000 швейцарских франков (около 4700 евро).

В Швейцарии размеренный и спокойный образ жизни. В стране, по данным Global Peace Index, один из самых низких уровней преступности в мире. Видимо, поэтому местные жители достаточно доверчивы: многие из них, особенно в небольших городах, не закрывают входные двери и личные автомобили.

Здесь говорят на нескольких языках, сразу четыре признаны официальными: немецкий, французский, итальянский и ретороманский.

Швейцария безусловно привлекательное место для проживания и инвестиций. Однако для приобретения здесь недвижимости нужно заранее определить стратегию покупки.

Страна, не похожая на другие

Швейцария – государство особенное, располагаясь в центре Европы, оно не входит в Евросоюз и отличается от других европейских стран своим устройством, законодательством и политикой в отношении иностранцев. Это федеративная республика, состоящая из 26 субъектов (20 кантонов и 6 полукантонов). Каждый кантон и полукантон имеет свое законодательство, но его действие по ряду глобальных вопросов ограничено федеральными законами.

Регулирование рынка недвижимости осуществляется как на федеральном, так и на кантональном уровнях, поэтому правила покупки, ценовая политика, налоговая нагрузка разнятся от региона к региону. Отличаются и правила приобретения недвижимости иностранными гражданами – далеко не в каждом кантоне иностранцы могут приобрести жилье.

В связи с разной политикой кантонов местные эксперты рынка недвижимости рекомендуют прежде всего определиться с целями приобретения недвижимого имущества: будет ли это постоянное проживание или отдых; инвестиции или ведение бизнеса. Только после правильной постановки задачи стоит выбирать подходящую локацию для покупки.

Помимо законодательных ограничений при выборе региона нужно также обратить внимание на его инфраструктуру, к примеру, наличие образовательных учреждений, медицинских организаций. Немаловажно поинтересоваться и тем, какой бизнес развит в интересующем месте, какова налоговая нагрузка.

Рекомендуется обратить внимание на ландшафтные и климатические особенности местности, учитывая их широкий диапазон – от похожих на тундру высокогорий до пейзажей, характерных для средиземноморского побережья.

Самый лучший вариант изучить регион, говорят эксперты, – это прокатиться по нему и увидеть все своими глазами. Тем более, что Швейцария – страна не очень большая, в пределах 6-8 часов можно доехать в ее любой уголок.

Как выбрать подходящее для покупки место

Ложку дегтя в привлекательность швейцарского жилья вносят ограничения на его покупку иностранными гражданами. Однако они распространяются не на всех. Иностранцы, имеющие гражданство стран Евросоюза и временный вид на жительство или карту постоянного места жительства (Permit B или Permit C), то есть являющиеся резидентами, могут приобретать любую недвижимость во всех кантонах. Граждане других стран с ВНЖ (Permit B) вправе покупать жилье по всему кантону своей регистрации только для проживания в нем. С получением Permit C у них появляется возможность приобретать любые объекты жилой недвижимости по всей стране как для проживания, так и для инвестиций.

Для тех же, кто этих разрешений (Permit B, C) не имеет, предусмотрено специальное лимитирование.

Эти ограничения отражены в федеральном законе Lex Koller и заключаются том, что иностранные граждане могут приобретать и владеть жильем в Швейцарии только в тех кантонах, коммунах или городах, где предусмотрены специальные квоты. Таких мест в Швейцарии осталось немного. Это, как правило, туристические направления – франкоязычный кантон Во, где прежде всего стоит рассматривать город Монтрё, италоязычный кантон Тичино с городом Лугано, а также отдельные коммуны и города в немецкоязычных кантонах, такие как Андерматт или Интерлакен.

Какое жилье здесь можно купить? Это может быть квартира или дом, жилая площадь которых не превышает 200 кв. м, а земельный участок не больше 1000 кв. м. (в отдельных случаях – 250 кв. м и 1500 кв. м соответственно). При этом иностранцы имеют право приобрести только одно жилье на семью, которое может быть использовано лишь в качестве второй резиденции – не для основного проживания, а для отдыха, и может сдаваться не более 11 месяцев в году.

Кроме Lex Koller в Швейцарии с 2016 года действует закон Lex Weber, который запрещает строить вторые резиденции в тех регионах, где их количество превышает 20% от общего числа построек. Во многих регионах этот процент уже превышен, особенно на горнолыжных курортах.

Какая недвижимость наиболее интересна

Иностранным покупателям стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья. Эти объекты нередко продаются с квотой для иностранцев.

Одним из самых привлекательных мест для такой покупки считается регион Женевского озера в кантоне Во. Здесь комфортный климат, развитая инфраструктура и довольно высокая деловая активность.

Стоит также рассмотреть и кантон Тичино, особенно район Луганского озера, который интересен не только своим климатом и более низкими ценами по сравнению с Во. Здесь практически нет деловой активности, зато хорошо развито образование, имеется ряд международных школ, регион занимает второе место в стране по этому показателю.

Для покупки жилья в кантоне Тичино нужно отталкиваться от бюджета в 400 000 швейцарских франков – это стоимость небольшой квартиры. В кантоне Во за аналогичное жилье придется заплатить на 30-40% больше.

В целом стоимость на жилую недвижимость в Швейцарии колеблется от 9 000 до 30 000 швейцарских франков за кв. м. Жилье среднего качества обойдется в 13 000 – 17 000 CHF за кв. м. в зависимости от региона, видовых характеристик, качества отделки. Более дорогие предложения – это, как правило, эксклюзивные варианты, которые в последующем будет сложнее продать.

Поискать жилье можно и в новостройках, но такая возможность есть лишь в Монтрё и новом горнолыжном курорте Андерматт в немецком кантоне Ури, недалеко от Цюриха.

Что касается Андерматта, то он исключен из Lex Koller. А это значит, что для нерезидентов здесь нет ограничений по приобретению жилья, аналогичных другим швейцарским регионам.

Купить квартиру здесь можно как на этапе строительства, так и в готовом виде. Каждые 3-4 месяца здесь запускается новый многоэтажный дом. Квартиры отличаются современной отделкой и удачными планировками.

Цены в Андерматте начинаются от 1 млн швейцарских франков. Например, апартамент с одной спальней площадью 84 кв.м можно приобрести за 1,25 млн CHF. Квартира с тремя спальнями (170 кв.м) обойдется 2,85 млн CHF. На этапе строительства аналогичные предложения будут стоить дешевле.

Недвижимость в Швейцарии дорожает

Хорошие объекты достаточно быстро уходят, и цены на них растут на 2-3% в год. В Андерматте рост более интенсивный.

В целом с 2019 года на рынке недвижимости Швейцарии отмечается стабильное повышение цен на все объекты недвижимости во всех регионах, и, по словам экспертов, в следующие 5–10 лет эта тенденция сохранится.

Однако есть и тренд к постепенному сокращению числа подходящих для иностранцев объектов жилой недвижимости. Новое жилье в Швейцарии почти не строится. Например, в 2019 году количество квот на строительство частных домов по сравнению с предыдущим годом уменьшилось на 41%, многоквартирных домов – на 25%, что создает дефицит предложений и толкает цены вверх.

Пандемия увеличила спрос на объекты недвижимости в горах, особенно выросли продажи отдельно стоящих домов. Основной спрос на такое жилье в 2020 году был со стороны резидентов, а вот коммерческая недвижимость в это же время довольно активно приобреталась иностранцами, в том числе и русскоговорящими. Это объясняется просто – в сложные времена швейцарская валюта и недвижимость становятся тихой гаванью для инвестиций. Поэтому в пандемию коммерческие объекты рассматривались нерезидентами как надежное вложение средств с целью получения пассивного дохода в виде аренды. И что очень важно – для иностранцев нет никаких ограничений как на приобретение коммерческой недвижимости, так и на сдачу ее в аренду.

Стоимость коммерческого «квадрата» почти такая же как и жилого, например, в центре Женевы 1 кв. м офисного здания может стоить около 20 000 CHF. Однако общая цена объекта будет выше, чем стоимость жилья, из-за больших площадей. Так, коммерческая недвижимость ценой до 10 млн CHF очень быстро продается на внутреннем рынке. Иностранцам же стоит рассчитывать на стоимость выше 10 млн CHF.

Налоговая нагрузка

Несмотря на то, что цены на недвижимость в Швейцарии довольно высоки, операционные издержки на ее приобретение считаются одними из самых низких в Европе. Согласно Global Property Guide, общие расходы, оплачиваемые покупателем, обычно составляют от 0,25 до 3,55% от общей стоимости недвижимости. Расходы покупателя включают: налог на переход права собственности на недвижимость, который составляет от 0,2% до 3,3%, регистрационный сбор 0,15% и нотариальные сборы 0,1-0,8%. Точные суммы зависит от региона, например, в кантоне Цюрих отсутствует налог на переход права собственности, в то время как в кантоне Во он составляет около 1,5-2% от стоимости объекта.

Для продавцов в Швейцарии предусмотрен налог на полученный доход при перепродаже, который зависит от срока владения недвижимостью, начинается с 3,23% при длительном владении и достигает 40% при продаже в первый год. Но если недвижимость продается по цене ее приобретения, то данный налог не уплачивается вообще.

Кроме налогов продавец также полностью оплачивает комиссию агентства недвижимости, которое задействовано в сделке купли-продажи.

Сделка обычно заключается у нотариуса, он несет полную ответственность за ее чистоту, а также за уплату всех налогов и сборов, что позволяет и покупателю, и продавцу сохранить свои нервы и время.

Приобретение недвижимого имущества нерезидентами проводится в несколько этапов. При подписании договора купли-продажи покупатель переводит на специальный счет нотариуса 10% от стоимости приобретаемого имущества. Такой договор должен содержать условие предоставления иностранцу-нерезиденту специального разрешения на покупку недвижимости в Швейцарии. Получением разрешения обычно занимается тот же нотариус, который проводит сделку и заверяет договор. В договоре купли-продажи обязательно указывается срок исполнения условия, составляющий до двух месяцев с момента подписания договора. После получения нотариусом разрешения от властей, покупатель переводит оставшиеся 90% стоимости недвижимости на счет нотариуса, после чего последний производит оплату продавцу, а продавец передает ключи новому собственнику.

Иностранец-нерезидент также может приобрести недвижимость по доверенности, которая нередко выдается на сотрудника нотариального бюро, проводящего сделку купли-продажи. Стоит отметить, что в Швейцарии такая процедура практикуется довольно часто.

Конечно, у владельца жилья есть регулярные расходы. Общий размер нагрузки на собственника в год составляет от 1,5 до 2% стоимости объекта, включая все налоги, коммунальные платежи и дополнительные расходы.

Как стать резидентом Швейцарии и покупать недвижимость без ограничений

Наличие недвижимости не дает право получения вида на жительство. Но если речь идет о ВНЖ (Permit B), то собственник недвижимости может получить его путем установления налогового резидентства. Для этого нужно, например, заключить налоговое соглашение на уплату паушального налога (аккордного налога или налога на расходы). Размер этого налога рассчитывается, исходя из всех расходов иностранца в Швейцарии и назначается налоговым органом кантона. Как правило, платить приходится от 180 000 до 650 000 швейцарских франков ежегодно. При этом плательщик паушального налога освобождается от уплаты других налогов на свои доходы по всему миру. Чаще всего таким образом иностранцы получают вид на жительство в кантонах Во, Тичино, Женева, Вале и Цуг.

Получить ПМЖ (Permit С) сложнее, негражданину ЕС для этого нужно иметь ВНЖ (Permit B) и прожить на территории Швейцарии от 5 до 10 лет. При наличии особых заслуг (инвестиции, создание рабочих мест, активное участия в деятельности общества) ПМЖ предоставляется через 5 лет. Permit С фактически приравнивается к гражданству, за исключением избирательных прав.

Швейцарское гражданство получить непросто. Для этого также нужно время, но не менее 10 лет. В зачет этого срока идет и ВНЖ и ПМЖ (Permit B и C, соответственно), при этом наличие Permit С при натурализации обязательно.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталью Гамбоа, John Taylor

Наталью Завалишину, Distant Property

Олега Шаронова, FF Investment