ИЖС на паузе: В России упал интерес к строительству частных домов - «Недвижимость»

 Итоги трех кварталов на загородном первичном рынке жилья несколько озадачили аналитиков. В январе – сентябре объём индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ упал до  41,4 млн кв. м. Это на 21% меньше, чем годом ранее (52,4 млн кв. м). Почему у россиян  снизился интерес к строительству  частных домов? 

«По итогам трех кварталов 2026 года ввод ИЖС оказался минимальным с 2021 года. Помимо сложного перехода сектора загородной жилой недвижимости на эскроу-счета   сказалась  стагнация в экономике и высокие ставки по рыночной ипотеке», — пояснила  ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская. По ее оценке, с начала года отрицательная динамика зафиксирована  в подавляющем большинстве регионов РФ. Сильнее всего  объемы ИЖС  упали  в Тыве (в четыре  раза), в республике Алтай и ХМАО (почти вдвое). Правда, эти регионы не ходят в число лидеров  загородного строительства. Из крупных локальных рынков  наиболее значительно объемы ввода индивидуальных домов просели  в Нижегородской (-38% год к году), Челябинской ( -35%) Московской(-31%)  областях и Краснодарском крае (-33%).

Незначительная положительная динамика зафиксирована только в 10 регионах с небольшими объёмами ИЖС (Чукотский АО, Магаданская область, Калмыкия, Сахалинская область и др.), но есть и исключения (Дагестан, Самарская область).

Законодательные требования, обязавшие подрядчиков работать через механизм эскроу-счетов, привели к глубокой структурной поляризации и скрытому кризису в строительном секторе. «С одной стороны, загородный рынок стал прозрачнее. Соответственно, стало меньше рисков для заказчиков. С другой,  конкурентная среда стала хуже,  стройка подорожала на 25%. И у многих компаний, особенно у которых нет аккредитации, возникли проблемы, поскольку при реализации проектов они опирались лишь на собственные средства», — сообщил «МК» гендиректор риелторской компании «Полезные люди» Юрий Паршиков. К примеру, в Ижевске из 40 строительных компаний осталось 7. И то, в большей степени они субподрядные. По его оценке, около 70% строительных компаний закрылось по всей России.

Помимо выше перечисленных причин негативные тренды усилили сокращение реальных доходов  рядовых граждан. При этом интерес россиян к загородному формату остается высоким.  Согласно опросу ВЦИОМ, до 67% молодых семей мечтают о собственном индивидуальном доме, хотя на практике в домах проживает лишь 23% молодых семей. Текущий спрос россиян в сегменте частного домовладения оценивается аналитиками на уровне 1 млн домов в год.  Однако  институциональные и финансовые барьеры пока сдерживают его массовую реализацию.

По оценке Frank RG, в начале этой осени крупнейшие ипотечные банки выдавали кредиты на ИЖС по ставкам в районе 19,3%. Понятное дело, на таких кабальных условиях залезать в долги желающих немного. Пока рыночные программы остаются дорогими для массового покупателя, спрос в сегменте поддерживают льготные кредиты. Отметим, что их влияние слишком велико.

Как сообщил «МК» основатель Open Village Владислав Копица, в течение восьми месяцев этого года 95% всех сделок приходится на льготные ипотечные программы. Однако около 30% сделок по семейной ипотеке на строительство индивидуального жилья под  6% в  этом году сорвалось из-за находящихся в зонах подтопления земельных участков. Еще больше сделок во второй половине года было отложено из-за того, что у многих банков, одобривших  заявки, банально закончились лимиты. В результате на загородном рынке сложилась довольно необычная ситуация: чем больше у девелопера  в структуре продаж загородного жилья доля семейной ипотеки, тем  выше у него риски разориться. Особенно этот тренд заметен у небольших игроков или новичков, которые ориентировались  именно на льготников.

Опрос среди 100 строительных компаний и выявил тревожный тренд — каждый четвертый директор признался в наличии  у компании кассовых разрывов. При этом речь идет не о мелких  подрядчиках,  строящих по пять домов в год, а о крупных игроках, возводящих  более 50 домов в год. Примерно четверть из тех, кто уже находится в кассовом разрыве, фактически не имеет средств для расчетов, — они полностью в долгах. Любое внешнее колебание, например, судебное разбирательство,  моментально остановит их работу. Поэтому сокращение профессиональных игроков в загородном сегменте неизбежно.

К тому же «входной билет» на загородный рынок на примере Подмосковья, внедрившего механизм комплексного развития территории, вырос в цене. И до начала продаж девелоперу приходится вложить в проект из своего  кармана сотни миллионов рублей.

Проблемы загородного сектора в этом сезоне усугубила и высокая  волатильность спроса. Причем, созданная на ровном месте. Из-за нелогичных  действий властей  в июне и сентябре  на ожиданиях  изменений семейной ипотеки  количество сделок  в организованных коттеджных поселках резко подскочило, признался работающий во Владимирской области застройщик,  пожелавший остаться неназванным.  В конце лета и в начале осени граждане с помощью льготной ипотеке пытались запрыгнуть, как им казалось, в последний вагон.  Однако за всплесками спроса пришли его обвалы. Рынок реагировал на информационную неопределенность резкими колебаниями. И эти перепады заставили понервничать многих небольших игроков.

Несмотря на фиксацию с 1 октября ставки по «Семейной ипотеке» на уровне 6% для всех регионов руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик не ожидает в ближайшее время инвестиционного бума и резкого притока крупных девелоперов в сегмент ИЖС.

Крупные жилищные девелоперы, которые ранее через свои «дочки»  активно заходили в загородные проекты, в этом сложном году сделали паузу.  Понять их можно: возведение многоквартирных домов в городе, по сути, является конвейерным процессом, основанным на масштабировании и использовании эффективных типовых решений. В ИЖС, наоборот, все индивидуально. И каждый коттеджный поселок не похож на другой, что затрудняет быстрый заход на этот рынок лидеров многоквартирного  девелопмента.

«По сравнению с городским загородный сегмент рынка девелопмента является низкомаржинальным. Поэтому он не прощает ошибок», — пояснила «МК» директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. На рынке городских новостроек многие просчеты, с ее слов, можно исправлять по ходу стройки. На загородном рынке ошибки, допущенные на этапе мастер-плана, исправить невозможно.  Ошибки потом приходится исправлять дисконтом цен. А поскольку наценка и так маленькая, проект фиксирует убытки.

Согласно опросу, проведенному сервисом, распределение планируемых бюджетов на строительство выглядит следующим образом: 36% респондентов закладывают до 3 млн руб., 23% — от 3 до 5 млн, 19% — от 5 до 10 млн, 7% — от 10 до 20 млн и только 4% — свыше 20 млн руб. «Золотой серединой» считается диапазон в 5-10 млн руб. Именно столько большинство заказчиков планируют инвестировать в теплый контур дома.

По объему запросов лидирует каркасная технология, при этом наиболее динамично растет спрос на дома из камня. Заметен и устойчивый интерес к газобетону. Наименьшую долю занимает сегмент пеноблоков.

Основной спрос на загородную недвижимость сейчас находится в ценовом диапазоне 6 - 9 млн руб. Большой популярностью пользуются участки и загородные одноэтажные дома из каркаса и газобетона площадью 80-120 кв. м, расположенные на участке  6-10 соток с коммуникациями в поселках с инфраструктурой. При этом в Московской и Ленинградской областях интерес сместился в сторону домов класса «комфорт» и «бизнес» площадью 100 – 140 кв. м. В этом году также  изменился портрет  покупателя  с ипотекой. Если в прошлом году более 55% сделок совершали граждане до 35 лет, то в этом  большинство сделок совершают граждане старше 35 лет.

В структуре спроса произошел тектонический сдвиг. По данным ВТБ, 83% сделок по загородной ипотеке — готовые дома. Кредитов на них выдано в 5 раз больше, чем на строительство.

Аналитики обратили внимание на еще один интересный тренд, который набирал силу в сентябре и октябре — за чертой многих городов заметно увеличился выбор земельных участков под ИЖС. Земельный банк активно пополняют небольшие девелоперы, которым стало невыгодно осваивать участки с использованием механизма эскроу-счетов.