Аномальный прирост: за сентябрь объем предложения новых квартир в «старой» Москве неожиданно вырос на 20% - «Недвижимость»

Итоги минувшего сентября слегка озадачили профильных аналитиков: предложение новых квартир в старых границах столицы всего за месяц расширилось на 21,1%, а с начала года — на 34,8%. В ТиНАО прирост оказался скромнее. Можно ли говорить о признаках затоваривания московского первичного рынка жилья и ожидать, соответственно, снижения средних ценников на московские «квадраты»? 

В конце сентября в Москве было выставлено на продажу 42,45 тыс. первичных лотов, за первый месяц осени их количество увеличилось на 19,2%,— подсчитал директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. На территории «старой» Москвы покупателям предлагалось  35,07 тыс. новых квартир, а в ТиНАО —  7,38 тыс. шт. В обеих макролокациях отмечается аномальное увеличение показателей – в сентябре на 21,1% и на 10,8%, а с начала года на 34,8% и на 10,4%, соответственно. Сокращение экспозиции зафиксировано лишь в трех административных округах: Новомосковском (–14,7%, до 8,10 тыс. лотов), Южном (–3,9%, до 4,68 тыс. шт.) и Северо-Восточном (–1,3%, до 2,92 тыс. объектов).

Как пояснил эксперт, в течение двух последних лет в Москве  дефицит новых объемов предложения постоянно увеличивался. В условиях дороговизны проектного финансирования и рыночной ипотеки девелоперы  придерживали старты продаж.  Таким образом  они  пытались найти баланс спроса и предложения после окончания госпрограммы  массового льготного кредитования под 8% в июле  2024 года.

Но говорить о развороте стратегии столичных девелоперов пока преждевременно. Как отметил «МК» генеральный директор Optima Development Давид Худоян, на первичный рынок постепенно выходит предложение, накопленное за предыдущие периоды. Проекты с уже полученными разрешениями на строительство невозможно бесконечно откладывать: застройщикам необходимо продолжать реализацию, получать средства на эскроу-счета и поддерживать экономику проектов. Дополнительным стимулом для открытия продаж в сентябре стало изменение условий семейной ипотеки с октября. Хотя для премиального сегмента этот фактор не так значим, как для массового рынка.

В различных классах жилья, по оценке девелопера, сложилась разная ситуация. В массовом сегменте застройщики ограничены покупательской способностью и стоимостью финансирования, поэтому стараются дозировать вывод квартир. За последние пять лет число лотов, одновременно доступных в типовом проекте комфорт-класса Москвы, сократилось примерно на четверть. Застройщики чаще открывают продажи очередями, а не выставляют весь объем сразу.

В премиальном сегменте тенденция обратная. За пять лет медианное количество квартир в продаже в одном проекте выросло примерно с 20 до 60. Премиальные новостройки перестают быть исключительно камерными домами: на рынок выходят более масштабные комплексы с широким выбором планировок.

В бизнес-классе рост более умеренный – примерно с 60 до 70 квартир в типовом проекте.

Поэтому увеличение предложения в дорогих сегментах нельзя объяснять только большим количеством новых стартов. Существенную роль играет и масштаб самих проектов. При этом рост числа доступных лотов не означает автоматического затоваривания: важно учитывать темпы продаж, структуру спроса и то, насколько предложение соответствует ожиданиям целевой аудитории.

— Сентябрьский рост предложения во многом связан с выходом новых проектов и очередей, решения по которым принимались раньше, — отметила в интервью «МК» коммерческий директор ГК «А101» Элина Тагирова. — При этом девелоперы по-прежнему достаточно осторожно подходят к новым запускам и соотносят объём предложения с реальной ёмкостью спроса и экономикой конкретного проекта.

В сентябре предложение, по ее оценке, увеличивалось прежде всего в бизнес-, премиальном и элитном классах, тогда как в массовом сегменте оно, напротив, сократилось. В ближайшие месяцы новые объёмы будут выходить прежде всего там, где есть достаточный платёжеспособный спрос.

Предпосылок для резкого снижения цен пока не видно. Конкуренция за покупателя продолжит смещаться в сторону условий приобретения: рассрочек, субсидированных программ, индивидуальных ипотечных решений и точечных специальных предложений, поэтому номинальные цены могут оставаться достаточно устойчивыми даже при дальнейшем расширении предложения.

До конца текущего года эксперты ожидают сохранения высокого объема предложения и выхода новых объемов, в том числе в проектах, продажи которых были подготовлены ранее. Однако равномерного роста во всех сегментах не будет. Проекты с сильной локацией, продуманной концепцией и востребованными планировками смогут удерживать цены, тогда как в менее конкурентоспособных комплексах вероятнее появление скидок и специальных условий покупки.